目前看来，公募REITs凸显三大阶段性问题，一是资产运营管理人的专业水平溢价尚未体现;二是扩募预期还需逐步释放;三是资产弹性的价值挖掘尚未到位。
作为今年资本市场的重头品种，首批基础设施公募REITs(不动产投资信托基金)近日迎来上市“满月”。
首批9只REITs上市首月先扬后抑。上市首日，市场交投情绪达到顶点，使得9只REITs走出了类打新行情。不过，后续9只REITs的价格、波动率、换手率均冲高回落。截至7月23日，广州广河(180201)和盐港REIT(180301)甚至跌破发行价。
多名机构专业人士指出，国内公募REITs的市场表现具有较强的独立性特征，与股市、债市的相关性较弱，但9只产品之间的收益相关性较高。
对于如何避免公募REITs上市后破发，有机构观点认为，首先要在发行定价时留出弹性空间，其次要充分展示运营服务机构的经营管理能力，给市场足够的产品扩募预期。
类打新行情后破发频现
首批公募REITs的底层资产涵盖四大领域——收费公路、产业园区、垃圾污水处理、仓储物流。按经营类型来分，收费公路和垃圾污水处理属于特许经营权类，仓储物流和产业园区属于产权类。
专业人士认为，抗周期、抗通胀是这些资产的天然属性，所以整体而言，来自上述四大领域的9个项目盈利能力都是有保障的，否则也不会入选公募REITs的“中国首秀”。公募REITs其实就是把这些优质资产的出表属性强化，让公众的资金可以分享中国基础设施的发展红利。
复盘9只公募REITs上市首月的市场表现，可见其大致都走出了“首日冲高——大幅俯冲——缓慢提振”的K线图。
上市首日，9只公募REITs全线高开，更有甚者大涨30%以上。一名参与交易的基金专户投资经理告诉记者，有大资金当日获利后果断离场，早盘交投活跃了半小时后，相关标的的价格就被大量挂单锁定。
次日开盘，9只标的均承受抛盘压力，价格也出现不同程度的下跌，部分标的在震荡下行中上演“破发——收复失地——破发——收复失地”的戏码。按周来看，第三、四周是9只标的的破发高峰期，每周均有4只跌破发行价。不过，在第四周的最后两个交易日，9只标的一扫下跌阴霾，连续上攻。华金证券的监测数据显示，这两个交易日里9只标的的日均涨幅为0.61%。
进入第五周，行情延续震荡上行的势头。截至7月23日(第五周最后一个交易日)，9只标的的破发阵容明显“减员”，仅剩广州广河(180201)和盐港REIT(180301)，破发幅度分别为2.67%、0.61%。
伴随着价格走势，9只标的的成交额也在首日冲高后遭遇断崖式回落。数据显示，9只公募REITs上市首日成交额为18.60亿元，随后持续下降，在第二周的第二个交易日(即6月29日)跌至亿元以下，仅为9513万元。随后，成交情况有所低迷但相对平稳，在6000万~8000万元区间波动。
分析人士认为，REITs标的溢价率与成交活跃度呈高度正相关，交易越活跃的标的最终溢价率可能会越高，振幅也越大。在价格长时间走低的情况下，“交易平淡，成交低迷”将是伴随REITs市场表现的主题词。
此外，在上市首月，9只公募REITs呈现换手率逐步降低、振幅逐渐减小的走势。
华金证券创新资管总部投资研究团队剔除了无法交易的份额(即原始权益人自持和机构通过战略配售持有的公募REITs份额)后，以流通份额为分母计，测算出9只公募REITs上市五周的平均换手率分别为7.22%、1.15%、0.82%、0.83%、0.72%。可见，9只标的除了首周创出逾7%的较高换手率，后四周基本稳定在0.7%~1.2%的较低水平区间。
在业内人士看来，上述换手率与成熟市场如美国REITs市场相比，尚有明显的差距，而投资者缺乏对于该品种的熟悉度，显然是一个重要的原因。
“从上市首月的市场表现来看，基本符合我们的预期。我们当时的判断是，由于市场投资人以机构为主，流通盘占比不大，前期的公众认购倍数较高，市场情绪应该会在首日被带动到一个高点，有可能呈现一个类似于打新的市场氛围。但由于公募REITs本身资产的弹性有限，所以价值应该不会脱离于实际资产估值太多，首日的交易情绪过后，价格和交易情况(波动率)就会得到理性的回归。”在中国REITs2021论坛年会上，建信理财投资总监韩刚如是说。
阶段性问题浮现
机构抛出实操建议
在上市之前，市场人士普遍认为公募REITs具备股性和债性的双重特征，会受到股市行情波动、债券收益率、资金利率变动等多重因素影响。从国际的经验来看，以美国为例，过去十年REITs跟股市的相关系数大概在0.7%左右，跟债券则呈负相关。但上市首月已过去，机构发现中国首批REITs项目似乎与股市、债市的正负相关性都不算高。
“以上证指数来代表股票关系，以中债高信用等级债券指数代表债券关系，目前来看国内9只公募REITs跟股票、债券的相关度都比较低。但是这9只公募REITs之间却表现出比较高的相关度，同涨同跌。我们需要在后续随着品种的丰富和时间的拉长，进一步分析它们之间的相关度。”工银理财副总裁魏泉红表示。
韩刚也表达了同样观点。“总体来说，目前公募REITs项目的收益变化不太受股市、债市和相关
