深耕粤港澳大湾区，有着30年运营历史的内地知名物管企业越秀服务(06626.HK)6月28日正式在港交所主板挂牌上市。从2月10日向港交所递表，到5月24日正式通过聆讯，成为2021年所有通过聆讯的物业服务企业中最快的一家。

“过去三年净利润年均复合增长率高达107.5%，高于同行平均水平的毛利率，以及‘地铁+物业’TOD综合物业管理模式独特优势，形成了越秀服务很深的护城河。”长期关注港股物业上市公司的投资者表示，对于公司在大湾区的深度布局，未来成长性值得期待。

护城河下的高成长、高毛利

越秀服务成立于1992年，是越秀集团所属越秀地产旗下的大型综合物业服务企业，拥有全国首批国家物业管理一级资质。1992年起，越秀服务以广州为起点，逐步进入粤港澳大湾区的其他城市。

截至2020年12月31日，业务已覆盖粤港澳大湾区、长三角、中部、环渤海经济圈等经济较为发达的区域，在管物业数量215个，在管面积3,260万平方米，服务项目涵盖普通住宅、高端住宅、写字楼、商业综合体、大型场馆、园区物业、地铁物业等多种业态，并为长租公寓、养老地产、城市公共管理提供服务，拥有车场管理、设备维护、多种经营、餐饮等多个平台，形成了多翼发展格局。

公司招股书显示，越秀服务具有行业领先的盈利能力。2020年越秀服务实现总营业收入11.7亿元，增速达30.3%，高于百强企业同期增速14.0%。同时，公司降本增效效果显著，毛利率达34.5%，净利率达17.4%。而同期百强企业毛利率均值为24.5%，净利率均值为8.9%。根据在港上市物业企业披露的信息，物业板块毛利率均值为29.0%，净利率均值为15.1%。

越秀服务2020年每平方米在管面积创造的收入为35.8元，高于上市公司均值30.0元。2018至2020年，越秀服务的营业收入分别为7.63亿元、8.96亿元和11.68亿元，年均复合增长率达23.7%;净利润分别为4,731.4万元、9,320.7万元和2.04亿元，年均复合增长率高达107.5%。

截至2020年底，越秀服务合约面积达4339.5万平方米，在管面积达3264.8万平方米，同比增速为48.8%，高于同期百强企业增速14.0%。

越秀集团党委书记兼董事长张招兴在上市祝捷活动上致辞时表示，“越秀服务通过资产重组、兼并收购、业务梳理和管理提升，在住宅基本盘之外，形成了商业办公、TOD、公共物业、老旧小区治理等领域的专业服务能力，特别是构筑了地铁物业服务的‘护城河’。目前商业物业收入占比达到30%，地铁物业收入占比达到15%，越秀服务的核心竞争力和发展潜力迈上了新的台阶。”

“地铁+物业”TOD模式独特优势

地铁物业的独特优势成为越秀服务最亮眼的名片。TOD模式通过有效地连接地铁、地面、广场及商业等区域，使不同区域与通过不同交通方式抵达的客流无缝衔接;以土地立体开发和复合利用推进轨道交通TOD综合开发，其产生的经济效益又可以反哺建设运营成本，同时又能高效地聚集人流量，增加企业收入，通过市场化的运营手段促进地铁与企业高质量可持续发展。

2020年11月23日，越秀服务收购了广州地铁的环境工程与物业管理子公司，成为了拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”的复合型物业服务企业。收购完成后，越秀服务新增管理面积超500万平方米。在车辆段服务中，越秀服务承担地铁列车等特种设备清洗等工作，建立起特种设备保洁的技术壁垒，成为越秀服务外拓同类型业务的核心竞争力。

截至2020年末，广州地铁管理的里程约676.5公里。根据国家发展改革委批复的《广州市城市轨道交通第三期建设规划(2017--2023年)》，预计到2023年广州市地铁累计开通里程将突破800公里。同时广州地铁成功外拓至长沙、南昌、重庆、丽江等地地铁项目。未来广州地铁大部分新建站点也将交由越秀服务提供物业管理，TOD物业管理业务呈现出较大的增长潜力。

股东强大背景优势将持续赋能

越秀服务独特的“地铁+物业”TOD综合物业管理模式，主要得益于越秀地产、越秀集团及广州地铁三大国有股东的丰富资源，越秀服务在TOD综合物业管理模式上增长潜力不容小觑。

越秀服务的控股股东越秀地产是国内最大的TOD发展商之一。截至2020年12月31日，越秀地产拥有5个TOD住宅项目，由此，越秀服务已形成了TOD住宅管理和TOD站点或车辆段管理双结合的TOD综合物业管理模式。

通过“越秀集团孵化+越秀地产购买+越秀服务管理”的模式，越秀地产至今已经成功推出星图、星樾、星瀚、星汇城和星樾山畔五大TOD项目，项目建筑面积共近400万平方米。这种TOD综合物业管理模式具有独特的优势，为越秀服务在TOD领域的发展奠定了基础，将成为公司未来规模扩张和利润增长的新动能。

越秀服务在引入广州地铁作为战略股东后，越秀服务将进一步拓展独特的TOD综合物业管理业务。目前，越秀集团、广州地铁、长沙轨道交通集团已签署战略合作框架协议，三方将在轨道交通建设及运营、TOD物业开发、物业管理业务、产融结合发展等多个领域开展合作。

“作为首家在香港上市的广州市属国资物业服务管理企业，越秀服务的上市是广州国资系统通过资本运作推进现代服务业转型升级的