REITs是股还是债?REITs的收益与风险特征使其兼具股债属性,是独立于股、债、商品以外的第四类资产配置。美国REITs在近40年中的年化复合回报率高达11.57%,高收益的背后也伴随着显著的周期波动。数据中心接近两倍国债的BETA值来自于高息票与长久期,伴随着降息周期的推进,收益率的弹性也随之放大。

林场、酒店度假村与特殊地产的底层资产业绩受经济景气度影响较大,部分资产以商业模式为主的REITs会受市场大环境的影响而产生波动,因此受整体经济因素的影响高于大盘,从而使其股价较为敏感、系统风险较高,故而在资本市场中会表现出较强股性。活动房屋、独立店面、仓储为典型的中性REITs,该类REITs防御性较强,长期来看与经济景气程度的关联度较低。

REITs的盛衰兴废。美国权益型REITs总收益率与大多数宏观指标相关系数都很低,通过以稳定股息率为表征属性的利差分析,降息周期中的REITs收益率普遍呈现较高水准。货币政策的转向往往伴随REITs收益的显著变化。REITs收益率领先于对外贸易景气度,无明显线性关系。就业水平是影响REITs收益率的重要因子,非农失业率与权益REITs收益率有较强的正相关性。REITs收益率与股票市场收益率较为同步,整体权益型REITs偏股型特征显现。REITs具有抗通胀属性,不动产长期回报率能够覆盖通胀属性。GDP与REITs收益率呈现一定程度负相关。造成这一现象的原因一方面在于GDP高增长的市场一般被高估,从而导致较低的收益率;另一方面,GDP低增长时政府往往会采用积极的货币政策和财政政策,对REITs的收益率可能会产生正向作用,这也说明REITs最佳的投资期处于降息环境下。美国REITs不动产占比高,房地产市场繁荣程度可反映REITs整体表现。

全分类收益率相关性分析。货币供应可抬高多类REITs收益水平,如办公、零售、住宅、酒店/度假村等。货币供应量提升一方面可以促进生产,提高销售收入及利润;另一方面,多余的社会购买力将投入股市,抬高股价,促进多个行业REITs收益率的提升。进出口贸易水平可正向影响基建REITs收益率;房地产发展对林业REITs间接产生正向作用;利差与个人抵押贷款REITs相关度最高;失业率与社区商业中心REITs有一定的正相关性,与特殊地产类REITs有较强的负相关性;独栋、基础设施和特殊地产REITs与核心CPI的相关性较强;独栋和特殊地产REITs收益率都和GDP增长率具有较强的正相关性。

基建REITs收益几何?美国是REITs的发源地,其REITs市场相对完善。其中基础建设与数据中心分别完美对应了国内的传统基建与新基建。从历史变化趋势来看,美国电塔转为REITs之后(2012.1.1至今)的股价走势呈明显的增长趋势。

美国纯基建型REITs产品收益率绝大多数时候跑赢FTSE全美权益型REITs指数,对投资者较有吸引力。随着数字经济时代的到来,为了支撑数字化产业的发展,以5G、大数据、人工智能等为主的新型基础设施已成为数字时代发展的基石。

以美国数据中心REITs为例,目前美国上市IDCREITs有5支,在美国权益类REITs里数量占比为3%。易昆尼克斯(EQIX.N)成立于1998年,于2015年1月1日起正式成为REITs。在2020年疫情的冲击下,公司股价甚至达到了新高。美国的数据中心型REITs是新基建REITs产品的典型代表,其收益率优于股票市场跑赢标普500。

风险提示:基础设施项目经营风险、管理机构的履约风险、内部人控制风险。