6月21日，公募REITs迎来上市首秀。
甫一开盘，9只公募REITs集体上涨，迎来开门红，其中首钢绿能大涨20%，盐港REIT、蛇口产园分别涨10%，投资者热情高涨。
截至下午收盘，首批公募REITs总成交额达18.60亿元，其中N普洛斯以3.05亿元居成交额居首，盐田REIT成交金额最小为1.2亿元。
虽然9只公募REITs全部实现溢价交易，但整体涨跌情况较分化，比如蛇口产园涨幅达到14.72%，广州广河则仅较发行家略涨0.68%。
“REITs是一个非常好的投资配置品。”深创投不动产基金管理(深圳)有限公司首席投资官孔令艺对21世纪经济报道记者表示：“目前中国的REITs市场刚刚起步，市场仍需扩容，当REITs市场达到万亿规模时，相信会成为主流投资机构进行大类配置的资产选择。”
华南某券商研究人士认为，与项目估值相比，多REITs均沿报价区间下限发行，因此会出现上市后的较大涨幅，但是在经历短期炒新后，中长期走势将会明显分化，甚至折价交易，因此提醒投资人前期注意炒作风险。
蛇口产园14.72%领涨
上市首日，9只基础设施REITs均实现溢价交易。具体来看，蛇口产园、首刚绿能涨幅较高，分别达到14.72%和9.95%。N张江REITs、N浙杭徽、N首创、盐田TEIT、N普洛斯，涨幅在2%以上，分别为5.89%、4.97%、4.95%、2.91%和2.11%。N苏园和广州广河的涨幅则不足1%，分别是0.7%和0.68%。值得一提的是，N苏园盘中一度出现3.876元/份的最低价，低于其发行价3.88元/份。
“项目质量较好，收益预期稳健。”业内人士认为，蛇口产园不但底层资产优质，而且发行价低于项目估值，因此涨幅较高。
21世纪经济报道记者也了解到，在产品询价期，蛇口产园最受机构欢迎，整体认购倍数为15.31倍。
资料显示，蛇口产园REIT的底层资产包括蛇口网谷的万融大厦和万海大厦，建成于2014年，已经营约6年时间，建筑面积分别为4.17万平方米和5.36万平方米。
同时，产业园类REITs对应的分红来源包括租金和资产的上涨，租金主要是考虑满租率和租金高低。博时蛇口产园REIT的招募说明书显示，截至2020年底，万融大厦与万海大厦的出租率分别为84%与94%。
可供分配金额方面，基金2021年和2022年的预测可分配金额分别为9134.57万元和9267.2万元;净现金流分派率分别为4.10%和4.16%。
国信证券认为，首批公募REITs底层资产整体上比较优质，通过“股+债”的资本弱化，实现一定程度的节税并使分红基础更加接近自由现金流。根据发行价计算的2021年现金流分派率在2.99%至9.58%之间，整体具备吸引力。
中期或出现折价交易
作为一种全新的投资品类，公募REITs在上市首日的涨跌停限制是30%，因此多位机构人士建议投资人注意风险。
广发证券整理了香港REITs上市后的表现，为国内基础设施REITs投资提供借鉴。
数据显示，截至2021年6月18日，香港REITs共13只，总市值合计为2652亿港元。其中，2005年香港上市的3只REITs(领展房产基金、泓富产业信托和越秀房产信托基金)，上市首日收盘价较首发价格涨幅较高，分别为14.56%、20.37%和13.82%。
而此后上市的REITs，破发反而成为常态。
原因主要来自两方面，其一是2005年香港上市的REITs具有首批效应，投资者追逐新的投资品种，进而推动上市首日价格上涨。另一方面是相比境内市场，港交所公司上市破发的情况更加普遍，随着对REITs热度的下降，REITs上市也类似于公司上市，破发情形增多。
因此，广发证券认为，国内基础设施REITs上市，投资者申购热情很高，上市后一段时间，基础设施REITs价格也可能类似于香港REITs上市初期的表现，呈现先涨后跌，不排除出现市值低于资产估值的情形。
富国基金也表示，公募REITs在发行时得到了配置资金的青睐，但绝不代表上市交易后依然会得到交易资金的认可。如部分封闭期较长的公募基金，在发行时得到了大量资金申购，甚至启动确认比例配售，但上市交易后，由于封闭期较长，时间成本过高，依然可能折价交易。
因此，从公募REITs发行时得到认可推导出上市后其二级市场价格会上涨是没有依据的，对于公募REITs二级市场的交易价格要理性看待。
华泰证券一位分析师也认为，上市初期出现炒新的概率较高，尤其是流通盘规模小、名字独特、派息率高的品种。但从中期来看，发行定价整体合理，且封闭基金常见的折价交易问题值得提防。因此，建议中签投资者积极把握上市初期的兑现时机，长期投资者等待市场情绪降温后的配置机会。
价格由底层资产和市场交易决定
首批公募REITs上市让二级市场交易价格随之产生。
业内普遍认为，REITs的市场价格由底层资产和市场交易共同决定，排除短期的市场炒新来看，中长期的价值主要还由底层资产决定。
国信证券判断，由于首批公募REITs底层资产估值发生重大变化的可能性不高，也不太可能产生类似于部分公司的价值毁灭，可将底层资产价值作为REITs价值的下限。上限方面，则主要由REITs的派息收益率来决定，不应明显高于高等级债券的到期收益率。
一般来说，基础设施
