事件：截止2021年6月2日（周二），首批9只公募REITs公布认购申请确认比例公告，网下认购获配比例在5.94%-25.95%，公众认购获配比例在1.76%-12.30%。

获配比例差异显著，大量乐观预期未被满足，公众认购热情高涨，超半数产品启动回拨机制，普洛斯、首创水务公众投资者多获配份额比例超50%。（1）5月31日晚间，首批9只公募REITs全部发布公告，宣布提前结束公众基金份额的募集，决定将公众基金份额认购缴款的截止日提前至2021年5月31日；（2）6月2日，9只公募REITs悉数公布回拨比例及公众有效认购份额数量，最终获配比例差异显著，网下认购获配比例在5.94%-25.95%，公众认购获配比例在1.76%-12.30%。

首钢绿能公众投资者获配率仅为1.76%；网下投资者方面，蛇口产园获配率仅为5.94%；（3）上交所回拨比例远超深交所，普洛斯、首创水务公众投资者多获配份额比例超50%。

项目热度与募资规模影响机构获配比例，公众偏好高现金分派率。不同于股票发行，公募REITs发行规则为现金认购且顶格认购金额较高，机构认购倾向更多受主观项目认可度影响。以结果来看，拟募资较高项目获配比例显著偏高，说明机构在当前规则下，认购行为主要受主观偏好影响，因而拟募资规模越大，获配比例越高。（2）公众认购偏好现金分派率较高的收益权项目（收费公路，市政+污治），除广州广河外，其余产品获配比例均在4%以下。

多数公募REITs产品回款周期缩短，预计首批REITs上市交易日期为6月21日。

根据首批9只公募REITs已公布的“基金回拨及认购申请确认比例的公告”，浙江杭徽、东吴苏园将网下、公众投资者退款完成时间提前至6月3日，普洛斯、首创水务也提前至募集期结束2-4个交易日内完成回款；另根据蛇口产园询价公告，预计份额上市日为2021年6月21日。我们预计首批公募REITs可能于6月21日同时上市，资金占用时间较短。

战略看多首批公募REITs，分享新时代红利。（1）质地优：首批公募REITs顺应政策导向，底层资产透明，皆为优质的基础设施项目；（2）折价修复+资产成长：

4%净现金流分派率要求折价修复空间，资产成长性增强收益；询价结果来看，定价明显低于询价中值，让利二级。以市场微观结构角度考虑，（1）供给稀缺性凸显，高战配占比叠加锁定期限制，二级市场供给受限，彰显战略投资者乐观预期；（2）需求高涨，网下、网上认购超预期，发售公告提前，募集期缩短；（3）乐观者表达预期，卖空约束下，没有份额的看空者不是真正的看空者，公募REITs上市初期将被乐观者边际定价。分歧中孕育机会，理解市场，乐观剩余，顺势而为。

风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；流动性风险；规则调整等。