对于深创投红土资产董事长、深创投不动产基金总经理罗霄鸣来说，7年似是一个轮回。2014年，在罗霄鸣从事地产金融业务的第7个年头，他带领团队拿到了中信启航(国内第一单私募REITs)的批文。2021年公募REITs开闸，他再次带领团队拿到红土创新盐田港REITs基金(国内首批公募REITs项目之一)批文，距离中信启航又经历了7年时光。

不止罗霄鸣，不少参与公募REITs项目的人，都有一些难忘的数字和记忆。一纸批文承载了太多的酸甜苦辣，有文件版本的N版更迭的“酸”，有大大小小会议记录的“甜”，有和同事通宵达旦工作的“苦”，更有与投资者沟通交流的“喜”。

回过头来看，收获不负辛苦耕耘。多名公募REITs受访人士表示，一纸批文是新旅程的开始，后续管理好、运营好公募REITs产品，形成示范效应，任重而道远。

“从来不是孤军奋战”

对罗霄鸣来讲，7是一个特殊数字;对于中航基金公募REITs负责人来讲，也有一个特别数字“15”。

在他看来，“15”意味着集团领导的支持。在推进公募REITs项目落地的过程中，集团领导开了大大小小15次会议，就为协商解决他们在推进REITs项目上遇到的困难。“虽然过程很艰辛，但我知道，从来都不只有小兵在孤军奋战。”

回顾首钢绿能REITs项目，中航基金公募REITs负责人最大的感受是“顺势而为”。一是顺政策的势。从国家层面来讲，推动公募REITs势在必行。二是顺集团的势。去年中航基金就开始有针对性地做项目筛选工作，充分挖掘股东内部资源，在内部形成合力。三是顺个人的势。“我持续跟踪REITs很多年了，其间也有探索。”

回首盐港REIT项目，深创投不动产基金首席投资官、红土创新基础设施基金投委会专家委员孔令艺也有别样感受。

无论是最早的私募REITs，还是如今的公募REITs，大家都是“摸着石头过河”。但让孔令艺深感不同的是，投资者对公募REITs的认知度和接受度已经大大提高，也能够理解公募REITs的权益属性。“从目前的战配、投资者摸底情况来看，虽然发行时间紧张，但从项目端来看，能够感受到投资者的认购热情。”

孔令艺还提到，对于投资者来说，建议穿过公募REITs的架构，识别不同类型底层资产的实际价值，应该关注公募REITs基金的长期成长性，设置合理的资产定价，给到投资者收益空间。

在推动公募REITs项目的过程中，同业之间合作大于竞争，对此孔令艺也是感触颇深。她表示，目前首批项目临近发行，同业之间共同开展市场普及和投资者教育工作，齐头并进。此外，在筹备此次项目发行过程中，同业之间能够在信息共享的氛围中做到“有章法、有打法”。对于所面临的共性问题，无论管理人还是财务顾问，都能互通有无，协商讨论出合理的解决方案。“这对于营造健康积极的公募REITs发展环境，开了一个好头。”

多位公募REITs负责人大多经历了来回奔波实地走访、通宵达旦准备材料、详细汇报项目，对其中的酸甜苦辣，感触颇深。

精挑细选优中选优

从最初各地发改委推荐的200多个项目，到经国家发展改革委审核删减至不足30个项目，再到最终核定的9个项目，首批公募REITs项目可谓精挑细选。

中航基金公募REITs负责人表示，除满足项目合法合规、产权清晰、底层现金流稳定等原则性要求外，还对自家项目、同行项目进行了详细的研究分析，比如财务报表情况、现场调研评估、项目测算估值等。

“整体来看，这些项目均来自重点区域、重点行业，从经营性资产和负债、市场化运营能力、原始权益人的资质和属性等方面来看，个人感觉这些项目是优中选优。”上述负责人表示。

某公募REITs基金经理表示，现金流及经营能力稳定是这些基础设施资产的主要特征。“首批公募REITs都是用现金流折现来估值。”具体来看，高速公路存在一定的刚需属性，车流周期波动相对较小，现金流充足，还能对抗通胀;产业园所处的位置优质，其上下游产业链的丰富性、物流交通的便利性，也会提升产业园区的吸引力，有利于租金稳定。“此外，如果相关资产具备良好的扩募性，堪比上市公司再融资，也有利于不断做大公募REITs。”

富国基金提及了挖掘公募REITs项目的过程。首先，聚焦重点区域，在长三角、珠三角、海南等国家发展改革委鼓励开展业务的地区，以园区和公共事业类企业为重点目标，进行走访。其次，就具体项目而言，项目参与方根据国家发展改革委的资产入池标准，从持股比例、资产经营年限、特许权权属合法性等方面进行筛选，最终确定合肥和深圳两个污水处理设施项目。

“在此过程中，母子公司积极联动，共同参加研讨会、投标及企业拜访，为项目落地提供了保障。”富国基金表示。

对于基础资产的运营，华南某公募REITs基金经理表示，多个项目的底层资产运营机构、原始权益人、公募基金管理人是关联方，这种性质决定了未来项目资产运营的稳定性。“从尽调结果来看，即使去年面临疫情冲击，这些项目经营受到的影响也较小，盈利没有出现特别大的下滑，并且自身恢复较快，这些方面体现了优质团队的运营能力。”

未来任重道远

多位公募REITs人士在接受