公募REITs基金衔枚疾进。

2021年5月8日，已有10只REITs产品上报。

5月17日晚，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复。

5月19日，首批9只公募REITs基金发布了询价公告、招募说明书、托管协议等文件。

5月24日起，部分公募REITs基金将开始询价;5月30日起，部分公募REITs认购。

6月7日，部分公募REITs确定网下和公众部分最终发售份额;6月11日，部分公募REITs基金将正式成立。

21世纪经济报道记者调研了解，机构投资者对首批9只公募REITs基金很热情。

市场人士大多认为，在接下来的发行中，尽管目前总体上基金发行市场冷淡，但首批公募REITs基金仍可能出现“超募”“比例配售”的现象。

万亿赛道?

对于投资人来说，公募REITs产品是一个新鲜事物。而我国公募REITs市场潜在规模在万亿元级别以上。

来自北京大学光华管理学院的研究报告显示，保守估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿元至12万亿元。

5月17日，中国证监会正式准予首批9单公募REITs注册。标志着基础设施公募REITs试点进程又跨越了一个重要的里程碑。

首批9单公募REITs中，深交所4单，上交所5单，据记者统计，预计募集规模合计近300亿元。

来自深交所首批4单基础设施公募REITs项目，分别为中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。预计募集规模合计近140亿元。

来自上交所首批5单基础设施公募REITs项目，分别为华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。

此次公募REITs基金有三种发售方式：通过向战略投资者定向配售(“战略配售”)、向符合条件的网下投资者询价发售(“网下发售”)及向公众投资者公开发售(“公众发售”)相结合的方式进行发售。

值得一提的是，跟普通基金相比，公募REITs基金在认购上多了一个询价环节，这跟上市公司IPO类似。为此，首批公募REITs专门发布了询价公告。

从整个流程来看，首先，公募REITs基金需要做网下机构投资者的询价，然后发布询价公告，愿意认购的投资者根据价格区间在交易所的IPO系统中参与投标;询价完毕后根据报价情况完成定价;接着，投资者根据定价上报认购量，确定之后完成发售过程;最后基金成立上市。

上交所公布的REITs产品信息显示，根据流程，T日也就是5月31日，为网下基金份额认购日及缴款日、公众基金份额认购日及缴款日;T-8日(5月19日)披露招募说明书、询价公告等文件;T-7日网下路演;T-5日(5月24日)为询价日;T-1日刊登发售公告。5月30日投资者就可以买到REITs基金。

总体来看，7只公募REITs产品询价时间为5月24日，2只为5月25日。

9只公募REITs基金，6只询价区间大多在2~5元，3只询价区间在8~10元。

吸引大量机构投资

投资人最关心的是，公募REITs基金的吸引力如何?

“公募REITs基金偏中低风险，和股票基金相比风险较低，和固收类基金相比风险偏高一些。公募REITs作为一个新品种，给投资者提供了一个新的投资标的，投资者可以根据自己的风险偏好，对公募REITs充分了解之后再进行投资。”前海开源基金首席经济学家杨德龙说。

此外，博时基金指出，公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险并提高其分红率水平。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。

从战略投资者参与的热情来看，公募REITs非常受欢迎。

首批9只公募REITs基金初始募集基金总额预计在300亿左右。各只基金的战略配售比例均超过55%，在55.33%-78.97%之间，有4家战略配售比例超过70%，如浙江杭徽74.30%、首创水务76%、普洛斯72%、广州广河78.97%，说明有一批机构投资者很喜欢公募REITs基金。

首批9只公募REITs基金的战略投资者占比较大，这导致用来做除战略配售之外的网下和网上公众投资发行的份额不太多。

因此，市场认为，即使在目前募资的淡市中，首批9只公募REITs基金的发行也很可能出现“超募”“比例配售”的情况，其中，银行理财子公司、券商、保险等对参与公募REITs的战略配售和询价的积极性很高。

以战略配售比例最高的广州广河产品为例，该基金询价区间12.471元/份—13.257元/份，询价时间为5月25日。准予募集份额7亿份。其中，战略配售份额5.528亿份，占基金份额发售总量的比例为78.97%;网下初始发售数量为1.12亿份，占扣除初始战略配售数量后发售数量的76.22%;公众投资者初始发售数量仅为0.35亿份，占扣除初始战略配售数量后发售数量的23.78%。

公告显示，平