作为一座开发率已经超过50%、用2000平方公里承载2000万居住人口的城市，通过城市更新释放空间已是深圳过去与未来发展的主要路径。

在这样一座城市更新推进得如火如荼的城市，开发商作为参与其中的重要主体，大多能够在公共利益以及经济效益中找寻到平衡点。即便如此，城市更新项目如何与现有城市格局融洽相处，依然是一个不断被讨论、也不断有尖锐意见出现的课题。

宏观层面来看，正如深圳市规划国土发展研究中心副总规划师李江在近期的公开分享中指出，经过十多年的发展，深圳城市更新在发展过程中存在一些问题，比如结构问题，更新的功能结构失衡进一步加剧，商业建筑及新型产业用地比重上升，更新方式仍以拆除重建为主，综合整治实施力度不足，更新项目总体统筹不足等。

而从微观层面出发，每一个城市更新项目从立项、规划到最终落地，不仅需要官方、开发商以及拆迁户形成合力，更需要在保障民生的基础上，提升片区的整体运营能力，提高居民的生活品质。正因此，一个城市更新项目的成型过程中，考验着参与其中的利益相关方的格局。

本文将从深圳蛇口一个城市更新的规划样本出发，探讨其对周边小区、整个片区所带来的变化及影响。在城市更新中，应该如何做到各方共赢?

提升容积率

深圳蛇口雍景湾的业主们暂时松了一口气。一个多月前，他们小区隔壁地块的规划草案没有通过深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会(下称“深圳建环委”)的审批，这意味着，从去年开始，让他们担忧的事情，未到一锤定音的时刻。

事情要从去年年初说起。2020年1月8日，深圳市南山区城市更新和土地整备局发布关于《南山区招商街道原联合饼干厂城市更新单元规划(草案)》(以下简称“草案”)的公示。饼干厂旧改项目与雍景湾相邻，是恒大地产在深圳最大旧改项目湾厦城市更新项目的一期。

雍景湾的业主们对这个城市更新项目早有预期，但规划草案公示之后，还是出乎业主们的意料。

根据2010年深圳市规划和自然资源局发布的《深圳市南山02-01&02片区【蛇口片区】法定图则》(以下简称《法定图则》)，饼干厂的所在地块被划分为3宗：其中01-06-15宗地用途规划为二类居住用地，容积率为2.5，要求配建社区服务站、环卫工人作息站;01-06-16地块用途规划为公共绿地;01-06-17地块用途规划为“学校用地”，用途规划为“二类居住用地+教育科研用地”，容积率为2.5。

《法定图则》的这份规划，几乎是雍景湾业主当初选择落脚于此的所有依据。他们认为，如果依据《法定图则》的规划推进，那么这将是一个居住质量高的宜居空间，但饼干厂的规划，打破了他们的原有期望。根据上述草案，饼干厂的容积率与公建配套，都与前述规划有较大的改变。其中，改动最大为原01-06-15宗地，用途由《法定图则》的“二类居住用地”修改为“二类居住用地+商业用地”，其被规划为3栋超高层住宅，高度为183米到198米，且容积率大幅上调至8.9。

除此以外，饼干厂地块的规划草案的公共配套也比《法定图则》增加了许多，包含人才住房和保障性住房，商业、办公及旅馆业建筑，公共配套设施(含社区服务中心、社区健康服务中心、6班幼儿园)，社区老年人日间照料中心，公交首末站，环卫工人作息房，再生资源回收站以及社区级公共配套用房。

业主们的担忧由此而来。饼干厂地块与雍景湾仅相隔六七米左右，建筑物楼梯之间的最小直线距离小于30米。超高层住宅一旦建成，对雍景湾的日照将会产生较大影响;此外，业主们也有疑虑，超高层住宅的施工过程也有可能对雍景湾的地基安全带来影响。

根据小区业主们自建的等比例尺模型，雍景湾靠近饼干厂地块的小区日照时间将从现在的3-5小时降低至1-4小时。

而根据2019年深圳市规土委发布的《深圳市建筑设计规则(修订稿)》，住宅建筑日照标准为大寒日3小时或冬至日1小时，旧区改建项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。

业主们的疑虑还有，由于雍景湾小区附近学校众多，在饼干厂地块上规划公车首末站，对交通安全也存在一定的隐患。

修规的依据

种种疑虑得不到解答，雍景湾业主向南山区城市更新和土地整备局提交了公开信。

2020年2月27日，南山区城市更新和土地整备局回复了雍景湾业主。根据21世纪经济报道获得的这份文件，其中对于业主提出的容积率异议、日照影响以及公交首末站设置的缘由一并进行了解答。

南山区城市更新和土地整备局解释饼干厂项目的缘由时指出，由于项目移交学校等公共利益用地后剩余可开发建设用地相对较小，基于《深圳市城市规划标准与准则》(下称《深标》)和《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定(下称《审查规定》)测算的开发量，该地块的建设相对集约，综合考虑日照、通风、建筑间距、退线等条件，经过反复推蔽形成目前方案。

南山区城市更新和土地整备局强调，在审查时严格按照《深标》《审查规定》关于居住为主导功能的混合用地的有关规定计算该项目容积率，该项目的容积由基础容积、转移容积和奖励容积三部分组