公司近况

保利地产发布2021年4月份销售及获取房地产项目的公告。

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4月销售延续量价齐增态势。4月公司实现合同销售金额512亿元，同比增长36%，较19年4月增长37%，环比增长4%，绝对金额及同比增速均高于历史同期；实现合同销售面积331万平方米，同比增长36%，较19年4月增长30%，环比增长10%；对应销售均价15473元/平方米，同比增长0.4%，环比下降6%。1~4月公司累计实现合同销售面积1049万平方米，同比增长43%；实现合同销售金额1755亿元，同比增长62%；对应销售均价16726元/平方米，同比增长13%。

“两集中”供地下严守拿地纪律，溢价率维持低位。4月公司于石家庄、金华等城市新增15个项目，拿地面积252万平方米，同比增长153%，环比增长21%；拿地成本116亿元，同比增长21%，环比下降9%，对应拿地强度23%（3月26%）；对应楼面均价4599元/平方米，同比下降52%，环比下降25%，主要因4月新增地块均位于二三线城市，楼面单价较低。

公司4月首次于宜宾市拿地，该地块位于三江新区滨江大道北侧，楼面价3018元/平方米，权益占比51%。

公司4月未参拍广州首轮供地，新获项目平均土地溢价率13%，低于行业平均水平；面对土拍“两集中”政策，公司仍维持严格立项标准和较审慎取地态度。

1~4月公司累计拿地面积1062万平方米，同比增长90%；拿地成本568亿元，同比增长28%；对应楼面均价5349元/平方米，同比下降33%；累计拿地强度（按金额，下同）32%，（2020年47%）；权益比例70%，环比持平，较2020年（65%）上行5ppt。我们预计在“两集中”政策下未来公司将提升合作拿地比例。

1~4月公司新增土储一/二/三线城市分别占比16%/45%/40%（2020年20%/51%/29%）；从区域结构看，长三角/京津冀/成渝城市群分别占比23%/22%/16%。

完成年内第二期中票发行，融资成本平稳。继3月2021年第一期中票发行后，公司于4月20日完成该笔中票第二期发行，募资25亿元，期限3年，票面利率3.55%，低于第一期发行成本（3.63%）。

估值建议

维持盈利预测不变。公司当前股价交易于5.2/4.7倍2021/2022年市盈率。维持跑赢行业评级和目标价18.66元不变，目标价对应7.0/6.4倍2021/2022年目标市盈率和36%的上行空间。

风险

结算进度及利润率不及预期；主要布局城市调控政策转紧。