核心观点：

2月销售表现稳定。根据公司2月经营公告，保利2月实现签约销售金额320亿元，同比增长59.5%（同比19年2月下降4.2%），销售面积207.6万方，同比增长58.1%。累计来看，1-2月累计销售金额750.8亿元，同比增长72%（同比19年同期增长12.1%）累计销售均价17960元/平，同比增长18.9%。

2月拿地力度超过50%。保利2月获取15个项目，拿地金额161.9亿元（权益比例58%），拿地建面294.9万方。拿地力度方面，2月金额及面积口径的拿地力度分别为51%、142%，高于20年拿地力度平均水平。累计来看，1-2月公司累计获取30个项目，累计拿地金额325亿元（权益比例76%，较20年提升10个百分点），累计拿地面积603万方，累计的金额及面积口径的拿地力度分别为43%、144%。

坚持核心布局，新进入2城。保利1-2月累计拿地均价5390元/平。

1-2月二线拿地金额占比持平20年，三线占比提升至41%，新进入长治、儋州。区域方面，1-2月加大西部地区投资力度，占比从20年的8%提升至24%（2月获取成都、重庆项目总地价70亿），保利依然坚持核心布局，1-2月进入10年以上城市的拿地金额占比为82%。

21-22年业绩分别为2.66元/股、2.90元/股。根据公司业绩快报，20年预计归母净利润289.08亿元，同比增长3.39%。根据公司经营情况，21年推货规模或将有2位数增长，业绩方面预计21年毛利率还有一定下行压力，充沛的可结算资源将保障业绩增长的稳定性。预计21-22年归母净利润分别为318亿元、347亿元，对应5.6xPE、5.1xPE，考虑到供给侧改革背景下绿档企业优势进一步凸显，我们维持合理价值20.90元/股不变，对应21年7.9XPE，维持“买入”评级？

风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。