事件：

2020年12月31日，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对银行分五档分别设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

点评：

央行出台房地产贷款集中度管理，对银行增设“两条红线”、过渡期2-4年。本次贷款集中度管理对中资银行分为五档进行监管，分别是大型银行（7家）、中型银行（17家）、小型银行及非县域农合机构、县域农合机构和村镇银行。其中大型和中型银行房地产贷款和按揭贷款余额占比上限分别为40%和32.5%、27.5%和20%；后三类银行上限分别为22.5%和17.5%、17.5%和12.5%、12.5%和7.5%。自2020年12月末，两项指标超出上限2pct以内，过渡期2年；超出上限2pct及以上，过渡期4年。

估算贷款新规对21年全国按揭净增额压降为6,644亿元、对销售拖累9.4%。2020H1末，36家重点银行的总人民币贷款、房地产贷款和按揭余额合计分别为103.9/36.4/28.9万亿，分别占比2020Q3末全国169.4/45.9/33.7万亿的61%/79%/86%，36家银行合计房地产贷款和按揭余额占比分别为35.0%/27.8%VS全国27.1%/19.9%。其中，房地产贷款和按揭占比超标家数分别为11家和10家。针对这36家银行，我们按照20H1末同比增速估算得到20和21年末的房地产贷款和按揭余额，同时假设未踩线占比保持不变，而踩线占比下调至上限，并按照2年和4年线性压降，再进行同比例放大至全国情况，估算得到21年全国按揭和房地产贷款净增额压降分别为6,644/9,615亿元，分别占比20年投放额的9.4%和8.0%，其中对于销售的拖累约为9.4%。

但考虑按揭还款额提升4,057亿对冲后，拖累将缩窄至3.6%，实际影响可能更小。随着余额增长还款额也在扩张，根据RMBS早偿率估算得到平均房贷还款周期为10年得到，估算得21年全国按揭和房地产贷款还款额提升分别为4,057/8,806亿元；考虑到还款额的提升对净增额的下降的对冲之后，21年全国按揭和房地产贷款投放额的净压降影响2,587/809亿元，分别占比20年投放额的3.6%和0.7%。此外，再考虑到：1）6家大行平均房地产贷款占比为38.7%，增量额度仍有空间；2）压降趋势一般非线性，大概率将采取先慢后快的压降节奏；3）还款额的逐年提升将对冲净增额的下降影响。因而，我们认为本次贷款新规影响有限，对于21年销售额的拖累影响在3.6%以内，考虑到存在着较多对冲因素，实际影响可能更小。

资金两端调控促行业进入健康发展新阶段，行业将从杠杆驱动转为经营驱动。本次贷款集中度管理和三条红线都是房地产供给端调控的进一步升级。2016年的发债收紧、2018年的资管新规调控了资本市场和信托等外部融资渠道，2020年的三条红线压抑了房企的融资需求，本次贷款新规强化银行渠道资金管控，推动资金端调控升级为融出融入端双重调控，因企施策地抑制金融机构和房企的过度加杠杆冲动，推动房地产行业进入发展新阶段：

1）行业发展由杠杆驱动转为经营驱动，好企业的标准将从土地和资金逐步过渡到运营，优质房企将获得更大空间以及更持续发展；2）银行进行风险收益权衡后会或将开发贷和按揭额度进一步集中于优质龙头房企，融资集中度进一步提升；3）三条红线和贷款集中度管理管理调控在供需两端的资金调控并不解决低库存下供给不足的行业问题。

投资建议：贷款新规影响有限，好学生时代来临，维持“看好”评级。我们认为三条红线和贷款集中度管理将解决房企囚徒困境下行业内卷问题，利于行业集中度提升、盈利能力改善，并推动行业由杠杆驱动过渡至运营驱动，料将减少行业周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：万科A、新城控股、金科股份、保利地产；H股：龙湖集团、旭辉控股。此外，我们依然维持物管板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、永升生活服务。

风险提示：新冠疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。