在半个月内，成都已经两次出手调控楼市。12月8日，成都市人民政府办公厅印发了《成都市商品房预售款监管办法》(以下简称《办法》)，对监管措施从严进行了升级。依照《办法》规定，成都商品房预售款将全部直接存入监管账户，开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。《办法》自2021年1月7日起施行，有效期3年。
关于商品房预售款监管，成都在2009年就已经出台相关政策，并于2015年做过修订。这一次发布的新版《办法》，监管力度很强，措施也很细致、到位，能有效保障购房者买房之后的权益。
半个月前，成都政府相关部门针对房地产市场的调控手段频繁，从供给和需求两方面下手，连续打出“限地价+限房价的双限地”、“修订商品房摇号规则”等组合拳。
成都近期为何收紧楼市调控?综合业内人士反馈，近期成都房价上涨苗头凸显、消费者买房热情高涨;土地成交价格上涨，房企买地热情也高涨。楼市基本面向好的背后，市场基础是否牢固?
今年9月，一则关于成都金融机构禁止向和记黄埔地产(成都)有限公司提供新增融资、贷款的新闻引发轰动，同时也撕开了房企此前在成都“囤地”、“捂盘惜售”等赚取高额利润的冰山一角。和记黄埔将其在2014年的一幅土地转给禹洲集团，直接获利38亿。
这一事件引发了业内对成都楼市的关注，调控或许也因此埋下伏笔。
进一步保障购房者权益
今年国内疫情平稳后，成都也加入了楼市回暖大军，不少楼盘开始出现购房者排队进售楼部看样板房的现象。多个楼盘开始摇号，甚至出现“万人摇”。
成都对中签率有划分，分别是拆迁、刚需、普通等分类。在普通类的摇号中签率里，最低只有0.62%。热销楼盘基本都是一二手倒挂的盘。比如，青羊区外光华的绿地新里城，均价1.74万元/平方米，54套房源吸引了3000多人排号，普通中签率只有0.62%。
天府新区恒大天府半岛，360套房，均价1.25万元/平方米，网上报名第一天就有超过3000组客户，最后参与摇号人数达11129人次，平均中签率3.23%。
东二环的首创天禧，均价2.1万元/平方米，共321套房，吸引1000多组客户参与摇号。
疫情过后，被压抑的需求喷涌而出，虽然成都也有部分因报名人数不足而取消摇号的楼盘，但因为有一二手倒挂的楼盘存在，楼市成交依然是向上的态势。
在这样的市场现状下，市场乱象也频频发生，“收茶水费”“全款不备案”、“开发商自主摇号舞弊”等还会出现于一些监管不严的项目里。实际上，不公平的市场环境就是对消费者利益的最大损害。
同策研究院分析师谢梦娴认为，2015年的时候，成都政府也出台过关于预售款监管的相关政策，要求房企需被监管的工程建设资金达总额的1.1倍，且在取得《工程竣工验收备案表》之前，只能用于项目建设必需的建筑材料、设备购置等土建工程费用、设备安装工程费用以及工程建设其他费用，不得挪作他用。
新推出的商品房预收款监管办法，将对预售款监管实行银行专户监管制度，预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩。对于信用良好的大房企，预收款监管更为宽松，在工程建设各进度节点上对于预售款的使用也更加灵活。对于购房者来说，预收款监管将最大限度减少期房烂尾的可能，减小了购买期房的风险，提供了更大的保障。
据成都住建官方发布的信息，为保障预售商品房工程建设维护购房人合法权益，成都相关部门将对预售款进行全程监管。预售款是指房地产开发企业将取得商品房预售许可且未完成工程并联竣工验收的房屋预先出售给承购人，由承购人按商品房预售合同约定支付的全部购房款。“预售款全部进入专管账户，监管额度内的预售款支取实施节点余额管理”，这一条对于成都房地产行业的影响是最直接的。
“尾款”制度倒逼闲置土地开发防烂尾
对预售款进行全程监管，简单来说，就是针对期房销售的楼盘，为了防止开发商随意支配挪用预售款、保障商品房工程建设防止“烂尾”、维护购房者的权益，行政部门和金融机构对开发商收取的预售房款进行的监管。
业内人士指出，由于被监管的资金，房企还是能使用，这相当于给企业上了一个紧箍咒。在2015年出台的政策中，住建部门只负责制定监管规则，对商品房预售款监管工作只进行“指导、督促”;此次《办法》明确规定了监管协议须由开发商、住建局和银行三方共同签订。
住建部门的强力介入，银行基本上就变成了一个保管资金的“工具人”，须得到住建部门的授权才能向开发商拨付监管资金。这个操作，能有效避免开发商随意挪用预售款，减少开发商因资金断裂而出现楼盘“烂尾”的风险。
对于房价，《办法》规定以商品房预售挂牌价款总额为基准，当工程达到正负零时，监管额度不低于25%，其余阶段，监管额度不低于15%。以商品房预售挂牌价款总额为基准的规定，可以起到防止楼盘挂牌价虚高的作用。据透露，目前成都市面上有些商办项目实际上卖1万元/平方米，但开发商却在住建部门以5万/平方米甚至更高的价格登记挂牌。
《办法》规定了预售款的监管期限，要从楼盘拿预售开始，到集中交付时才结束，覆盖了购房者
