当前我国发展的内部条件和外部环境正在发生深刻复杂变化，为应对一系列发生的变局，中央提出推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。房地产业在我国国民经济中占有较大比重，2019年房地产全行业投资总额占全社会固定资产投资的比重为25%，房地产业增加值占GDP的比重为7%。在即将到来的“十四五”规划期间，房地产业的健康发展对构建国内大循环将起到重要的支撑作用。

房地产业

将面临四大约束

我国城镇住房制度改革以后，房地产业得到快速发展，目前我国房地产行业有以下特征：一是以新建商品房开发为主，2019年房地产开发投资占房地产业投资的比重为83%；二是房地产开发投资中以销售类的住宅为主，2019年住宅开发投资占房地产开发投资的比重为73.4%，住宅销售面积占商品房销售面积的88%；三是房地产行业中的商办地产经营、物业管理服务、租赁居住供给、资产证券化业务等已开始加快发展，以物业管理服务为例，自2014年6月30日彩生活在香港挂牌上市开始，截至2020年6月30日，在香港上市的内地物业管理公司已达23家，并且全部都是在香港主板上市。未来，随着房地产短缺问题的逐步解决，以新建商品住宅开发为主的房地产业将面临四大约束，转型发展势在必行。

第一个约束是空间约束。经过城镇住房制度改革以来的20多年时间，我国房地产开发取得了巨大的发展，从1998年当年销售商品房1亿平方米，到2019年销售17亿平方米，商品房市场扩大了17倍，这主要得益于房改释放的政策红利和城镇化带来的人口红利，即使百强房企权益商品房销售额占比从2005年的14.6%增长到2019年的61.5%情形下，几乎所有的房地产开发企业也均得到良好地发展。然而当前我国城镇住房绝对短缺的时期已经过去。2020年7月24日国家统计局局长宁吉喆发文表示，“全面建成小康社会目标已经基本实现”，其中提到2019年城镇居民人均住房建筑面积已经达到39.8平方米。“十四五”期间，即使城镇化率仍能保持1%的增速，意味着每年可新增城镇常住人口1400万人，而2019年仅新建商品住宅销售就达1500万多套，此外还有大量的二手房和保障房供给，加之2020年三年棚改计划也已结束，因此，对新建商品住房的需求基本已达顶点。随着新建商品房需求增长的降低，房地产企业竞争将从过去的“正和博弈”转向未来的“零和博弈”甚至“负和博弈”。

第二个约束是盈利约束。根据中国指数研究院的数据，今年上半年300个城市成交的平均住宅用地价格达到历史最高点为5367元/平方米，而大城市的房价上涨依然受到控制，中小城市房价上涨已无动力，在此情形下房地产开发企业的利润必将受到挤压。正如德勤研究表明，A股房企核心利润增速将从2016年的28%降低到今年的20%以下。

第三个约束是融资约束。房地产开发企业降负债、降杠杆是防范风险的重要内容。今年央行和住建部对房地产开发企业提出的“三限四档两观察”的融资管控要求，对大型商业银行新增房贷也有了比例限制，实际上终结了房地产开发企业过去“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式。在融资约束下房地产企业传统发展模式难以为继，扩张的速度必将受到抑制，有的企业甚至面临生存危机。

第四个约束是政策约束。“房住不炒”定位将长期坚持，它不仅是针对购房者要求不能炒房，而是要贯彻到房地产业的全产链，要求土地供给在提供销售类住房的同时要考虑保障房需求、租赁房需求，住宅开发在提供居住空间的同时要考虑教育、体育、商业、文化等配套需求，满足人们对美好生活向往的要求，金融财税也必须支持居住抑制投机。

未来转型有空间

在面临以上约束下，房地产企业要想获得更好地发展，必须积极准备转型。而作为城市运行的载体，房地产业转型的方向必须要与我国经济由高速增长转向高质量发展、满足人们美好生活的向往、城市发展转型等要求相一致。未来房地产业的转型将有“三方向、三结合”。

一是细分市场方向，与品质时代的需求相结合。房地产业经过多年的高速扩张，已从解决短缺、满足有无进入到追求品质的阶段。2019年城镇居民人均住房建筑面积已达39.8平方米，住房绝对短缺时代已经过去，改善性、个性化、高品质住宅需求正在兴起，住房发展目标也从住有所居向住有宜居转变。商业地产、办公地产、产业园区等领域，许多城市也已处于过剩状态。因此，房地产业必将从过去建设大量同质化房子转向高品质、有配套、有服务的新一代房子。新住宅将在节能、绿色、智慧、配套、精细化需求定位、15分钟生活圈等方面，不断满足人们对美好生活的需求；新办公将更强调科技应用、空间效率、人本服务、共享功能及衍生的商业配套、财务、法律等服务等方面，不断提高办公地产的人性化和复合效益；新商业将更加强调消费体验，从纯物质消费到精神消费、文化消费、休闲消费、健康消费和终身学习消费，将自然生态、文化艺术、人文服务与智慧科技有机结合，不断提升对消费者的吸引力满足感。细分市场在中国这样一个大国最有意义，在精准定位下提供的房地产产品，将使居住、购物、办公更舒适、更便捷、更智能、更绿色、更健康，实现