淘宝改变了一代人的消费习惯，美团引发用餐习惯和餐饮业态的剧变，滴滴则利用数字化调配出行资源。在“住”的领域，数字化又将触发什么样的变动?在这一过程中，虽然科技发展与用户习惯调整的大势有着重要影响，但行业主体的主动调整同样显得十分重要。
近日，贝壳研究院、清华大学中国经济社会数据研究中心、21世纪产业研究院联合发布《中国居住服务业数字化发展报告》梳理居住服务业20年的数字化路径。纵向来看，通过对行业的深耕，贝壳实现标准化的数据采集、经纪人协作、数字技术应用。在此基础上，贝壳向全行业经纪人、品牌、政府等角色开放大数据、数字化工具等基础设施，通过横向扩展，成为撬动整个行业数字化转型的关键力量。
数字化时代
无论从任何角度来看，居住服务业的数字化都是大势所趋。
从技术端看，底层技术的成熟使得成本快速降低，为居住服务数字化转型创造了有利条件。从政策端看，十八大以来，建设数字中国已经成为国家级战略，多项扶持政策也在陆续出台。
同时，随着中国居民居住条件的改善和消费能力提升，品质、多元、分级的高阶服务需求亟待被满足。一方面，中国城镇化率超60%，家庭户均住宅1.2套，人均居住面积超过40平米，住宅短缺已成为历史，供给“总量过剩”;另一方面，2019年，中国人均GDP突破1万美元大关，城镇家庭人均年度可支配收入超6000美元，意味着我国中等收入群体规模进一步扩大，城镇家庭消费能力和消费意愿快速提升。
根据麦肯锡全球研究院评估，中国众多行业之中，房地产领域数字化程度不足10分(满分100分)，具有巨大的改善空间。所以，相比需求侧对服务质量和多元化的迫切期待，供给端的数字化升级改造仍显得滞后。
究其原因，主要在于“住”天然存在低频高额的交易属性，部分重度依赖线下完成的环节成为居住服务业难以逾越的数字化鸿沟。
2020年初，新冠疫情使得线下环节大大受限，数字化技术初显身手。如，基于数字技术而衍生的消费场景如VR看房、直播看房，不仅使购房不再局限于线下固定的物理场景，而且使消费者可利用碎片时间进行数字化消费，提升了消费、服务对疫情等风险因素的抗风险能力。
贝壳研究院数据显示，2020年一季度，贝壳找房平台上的经纪人和消费者，共同发起了超过1800万次VR带看，VR带看的通话时长达到50.7万小时，相较2019年4季度增长了80倍。
此外，在提升服务效率、促进品质服务等方面，数字化的意义同样被各界所认可。
探索之路
与美国等国家相比，中国居住服务业市场化起步晚，自2001年起，数字化历程仅约二十年。
《报告》指出，这段产业变迁有几个显著特点：首先，数字化转型的启程，相较国外(主要是美国)更晚，面临挑战多。其次，交易平台在率先完成数字化后，发挥了行业基础设施的价值，并进一步撬动整个居住服务数字化进程。最后，中美数字化时差不断缩小，数字化进程愈发同频。
在此过程中，链家地产和贝壳找房作为行业的先驱者，做出很多关键性的尝试。其中，对行业的深入理解和纵向深耕，使得贝壳实现垂直生长，并最终独立探索出一套数字化发展模式。
按照贝壳的理解，在房源、消费者与经纪人的三边网络关系中，很难将三件事同时做好，因此需要聚焦其中一项关键要素，撬动各边网络效应。考虑到房屋供给稀缺、信息属性强等特点，链家和贝壳将房源的信息化确定为撬动房屋交易的关键，在单点突破房源数据后，进而形成了“房→客→人”的数字化历程。
2008年，链家在内部作业系统HERP的房源基础数据库的基础上，推出房源产品“楼盘字典”。
这一革命性的产品需要线下的人工采集和大量人员投入。经纪人、外包人员挨家挨户数楼、拍照成为房源早期积累的方式，质检人员将证据与采集到的数据进行对比。即便到了2014年，通过地理坐标的唯一值确定房屋位置后，仍然需要大量的外包团队进行人工核实。
据悉，作为一项重投入的长期工程，房源的原始数据积累累计投入超6亿元。
截至2020年5月，建设周期超过12年的楼盘字典成为行业最大的房源数据产品，覆盖全国327个城市、54万个小区，共收集2.23亿套住宅信息，房屋标准化字段由50个字段发展至433个字段，由原来以面积、朝向、居室、小区物业、周边配套等基础信息为主，到标准户型图、实勘照片、商圈信息、历史成交信息、维护人及带看人的跟进信息再到当前的VR视频。
VR视频技术是在2018年启动应用的。VR房源即通过智能扫描设备研发、VR场景构建算法和三维重建。截至2020年8月，贝壳找房VR能力已覆盖170个城市，累计扫描重建VR房源超过646万套。
由此，房源数据产品化经历了从标准化至动态化、由平面到立体的过程。
与此同时，消费者数据、经纪人数据的产品化也在推进，并在此基础上实现了流程数据的产品化。今年新冠疫情期间，贝壳的各种数字化产品付诸应用，加快了流程数字化进程。
签约前环节，VR看房与AI讲房结合，一方面帮助消费者提前深度了解房源，减少不必要线下看房数量，另一方面，可节约经纪人的时间
