在中央巡视组指出招商局集团执行“三重一大”制度不严格问题，且该集团在全系统部署整改之后，其子公司招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称招商蛇口，001979，SZ），仍违规决策一重大房地产项目开工建设和销售。这个“问题项目”不仅给作为央企子公司的招商蛇口后续经营带来一系列难题，还将与之合作的民营企业拖入泥潭。

违规决策埋下“后遗症”伏笔

记者多方了解到，在项目土地性质尚属“仓储物流用地”，且没有取得合法建设和销售许可手续的情况下，招商蛇口就违规决策开工建设商业写字楼和住宅公寓，并将该项目的部分写字楼、公寓楼变相预售。

招商蛇口是招商局集团旗下的城市综合开发运营板块的旗舰企业，也是央企四大地产企业之一。招商局前海经贸中心项目一期和二期（以下简称前海经贸中心项目）位于深圳市前海蛇口自贸区，由招商蛇口管理的企业深圳市前海蛇口启迪实业有限公司（以下简称前海启迪公司）开发建设。

据介绍，前海经贸中心项目是深圳市前海城市新中心建设的重要内容、妈湾片区转型升级的重点工程之一，而妈湾片区则是前海蛇口自贸区的核心区之一。但《经济参考报》记者在深圳调查获知，备受各方关注的前海经贸中心项目，从一开始就是个“问题项目”。

记者多方了解到，前海经贸中心项目属于违规开工建设项目，在项目土地性质尚属“仓储物流用地”，且没有取得《建设工程施工许可证》等手续的情况下，招商蛇口就违规决策开工建设商业写字楼和住宅公寓。

对此，招商蛇口此前发布的公开信息也予以证实。2019年12月20日，招商蛇口公告的《共同增资合资公司重大资产重组报告书》显示：招商局前海经贸中心一期、二期开工时间分别为2017年2月和2017年6月；该项目开工建设的主要许可手续都是在项目开工建设日期之后取得，项目《建设用地规划许可证》颁发时间为2017年10月30日，《建设工程规划许可证》颁发时间为2018年1月5日和2018年2月2日，《建设工程施工许可证》颁发时间为2018年1月10日和2018年3月8日。

据本报记者了解，2017年9月20日，前海启迪公司与民营企业深圳市樺盛科技有限公司（以下简称樺盛公司）就前海经贸中心项目达成合作，签署《招商前海湾一期项目定制协议（写字楼A座办公及商业）》、《招商前海湾一期项目定制协议（公寓B座）》（以下合称《定制协议》），将该项目的部分写字楼、公寓楼变相预售给樺盛公司，预售合同标的物价值约为60亿元。在签订《定制协议》后不久，樺盛公司向前海启迪公司陆续支付了预订款性质的定制保证金6亿多元。

樺盛公司项目经理罗仟也向记者证实，在2017年9月双方签署《定制协议》时，前海经贸中心项目已开工建设，樺盛公司当时认为，作为央企子公司的重点建设项目，能开工建设就肯定是手续完备，后来才发现这个项目有如此大的“硬伤”。

此外，《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：房地产开发企业在“已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”之后方可预售商品房。《商品房销售管理办法》第二十二条也规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

在未取得合法建设和销售许可手续的情况下，前海经贸中心项目违法建设加上违规预售，“非常规”操作为“后遗症”埋下伏笔。

前海经贸中心项目在深圳市前海深港现代服务业合作区管理局（以下简称前海管理局）的辖区内，5月21日，本报记者就此向前海管理局发去采访函，希望向该局建设项目审批监管部门了解前海经贸中心项目有关问题，该局传播中心负责人致电记者：局里会向记者书面回复。但截至发稿，记者未得到该局的回复。

“国企打架，民企受伤”1.75亿补偿困扰各方

蛇口自贸公司内部股东存在分歧，导致对樺盛公司的补偿款支付问题悬而未决，“国企打架，民企受伤”，随着时间推移，拖欠数额可能“越滚越大”。

在前海启迪公司与樺盛公司签订《定制协议》后，根据招商蛇口和前海管理局的合同约定，2019年12月9日，前海启迪公司被招商蛇口管理的深圳市招商前海实业发展有限公司增资至深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（以下简称蛇口自贸公司），蛇口自贸公司由招商蛇口管理的企业和前海管理局所属企业深圳市前海开发投资控股有限公司（以下简称前海投控公司）各持有50%股权。

樺盛公司与招商蛇口等各方的协商会议材料显示，根据《定制协议》约定，前海启迪公司初步计划于2018年4月和9月获得标的物业预售许可证。而事实上，该物业2020年4月和5月底才拿到预售许可证，比原计划时间延迟了约两年。

樺盛公司董事长王占江对本报记者说，由于“前海经贸中心项目迟迟未取得预售许可证，加之物业的装修不符合约定的标准，双方多次协商又达不成一致”等诸多原因，项目迟迟无法交付销售，该项目所占用资金的巨额融资成本令樺盛公司不堪重负。2020年4月30日，双方经协商确认解除协议；就解除《定制协议》后的补偿问