我国存量基础设施资产规模巨大，存量资产引入权益型REITs有助于降杠杆、防风险，也有助于拓宽基础设施项目投融资来源，同时也为资本市场投资者提供新的投资机会。基础设施REITs具有较好的发展前景，仅按照基础资产5%的转化率估算，潜在融资规模将达到2.5万亿元至3万亿元以上。为支持权益型基础设施REITs长期可持续发展，可考虑实施税收优惠政策。

试行基础设施REITs的重大意义

引入权益型REITs，打通了基础设施领域除银行贷款和债券等融资方式之外，又一个对接资本市场的直接融资渠道，开启了基础设施项目对资本市场的各类投资者开展直接股权融资之门。

REITs（RealEstateInvestmentTrusts）的中文全称是不动产信托投资基金。根据底层基础资产所属的行业领域不同，可以将REITs分为仓储物流类REITs、商业办公类REITs、居住物业类REITs、商业零售类REITs、旅游娱乐类REITs和基础设施类REITs等。REITs应用比较多的行业领域是房地产，募集资金主要用于住宅与商业地产如酒店、商场、写字楼等投资经营，所以在我国REITs曾经被翻译为“房地产信托投资基金”。

实际上，国际上REITs运用行业领域较广，如美国REITs也大量应用于基础设施领域，成为基础设施领域重要的直接融资、投资模式。就基础设施领域REITs而言，按照不同的分类标准，可以分为权益型REITs、抵押型REITs或混合型REITs，可以分为公募REITs或私募REITs。目前国家发展改革委和中国证监会联合推出试点的基础设施REITs就是属于公募性质的权益型REITs，试点的重要政策导向是引入多元投资主体参与、开展真正的股权融资和投资、盘活基础设施存量资产。

基础设施项目引入权益型REITs，打通了基础设施领域除银行贷款和债券等融资方式之外，又一个对接资本市场的直接融资渠道，开启了基础设施项目对资本市场的各类投资者开展直接股权融资之门。基础设施领域试行REITs具有重要的现实意义，有助于为基础设施建设筹集资金，从而助推有效投资和稳投资，从长远看有助于促进基础设施领域投融资模式，从主要依靠间接融资和债务融资式逐步向直接融资和股权融资模式转型。

这种基础设施投融资模式转型具有多方面历史意义。第一，有助于拓宽基础设施领域投资资金来源。REITs金融工具属于一种直接融资方式，可以为项目发起人或原始权益人筹集基础设施项目投资资金提供除贷款、债券或股票等融资方式之外的选择。向REITs投资者转让存量基础设施项目的产权或经营权所获得的资金，可以用于新的基础设施项目建设。特别是权益型REITs符合国务院关于投资项目资本金管理相关规定，可以作为部分新建基础设施项目资本金，从而有助于缓解基础设施领域项目资本金筹集这一大难题。

第二，有助于盘活基础设施存量资产。市场交易创造价值、提升价值，沉淀的存量资产，包括产权或收益权，如果不能以适当方式进入市场交易，便很难体现其真实价值。原始权益人尤其是地方国有企业，也没有很大的动力和压力去提升基础设施的价值。基础设施REITs把长期以来沉淀的大量基础设施领域存量资产转化为标准化、规范化、可交易的金融产品，提高了存量资产的流动性，盘活了存量资产，并且可能进一步提升存量资产的价值。这也是基础设施REITs作为流动性较强的股权融资工具特有的价值发现功能。

第三，有助于地方政府降杠杆和防风险。长期以来基础设施主要依靠政府或政府所属投融资平台公司等国有企业投资建设，基本采取银行贷款、企业债券和政府债券等债务融资模式，地方政府及其所属国有企业为此也蕴藏潜在的财政风险。权益型REITs则属于股权投资方式，有助于减少基础设施的债务融资需求。特别是基础设施存量资产引入REITs后有可能直接偿还存量债务，从而帮助地方政府或国有企业降杠杆和防风险。

第四，有助于为资本市场投资者提供更好的投资机会。从资本市场投资者的偏好看，很多投资者也愿意在承担一定的投资风险基础上获取既相对稳定又相对较高的收益。基础设施REITs就属于有可能提供这样投资机会的金融工具。基础设施的投资收益相对稳定、投资风险较小，但投资强度较高、投资回报周期较长，一般需要长期资金匹配。因此，基础设施REITs可以为险资、社保基金、主权财富基金等长期机构资金提供相对安全稳定的投资机会。特别是基础设施REITs对分红有每年不低于税后利润90%的强制性要求，对长期机构投资者以及个人投资者具备较大的吸引力。

第五，有助于完善储蓄转化投资机制。长期以来我国高度依赖间接融资尤其是银行贷款的融资模式，从宏观层面看不利于储蓄转换为投资，转化为投资的效率也相对较低，而且还会加大宏观杠杆率，使得金融风险堆积在银行体系。REITs属于直接融资方式，把间接融资模式下主体相对单一的决策机制，转变为多元主体决策、风险相对分散的融资机制，从宏观层面看，更有利于提高储蓄转化为投资的效率。

REITs运用的基础和前提条件

REITs发行必须首先要建立在底层基础资产权属明确的基础上，亦即底层基础资产的产权或收益权，由原始权益人合法享有，不存在权利争议。

REITs发行