经过多年探索，公募REITs试点正式开闸。市场普遍认为，此举旨在开辟基础设施领域融资新渠道，盘活存量资产，丰富资本市场投资品种。

除此之外，公募REITs还能带来哪些可能性？对城市发展将带来哪些影响？此次试点资金投向为基建领域，为何商业地产和住宅不在此范围？六大重点支持领域前景如何？发展公募REITs的关键在哪里？就这些问题，上证报独家采访了深创投不动产基金公司总经理罗霄鸣及首席投资官孔令艺。

罗霄鸣所带领的团队，深耕REITs领域十余年，曾主导发行中国资本市场上最早的三单交易所REITs产品。由于具备数年的不动产投资经历，深创投REITs团队对此次公募REITs的推出，颇有一番见解。

今年1月份，深创投不动产基金公司联合北京大学汇丰商学院发布《粤港澳大湾区不动产市场研究（2020）》，详细梳理了粤港澳大湾区不动产市场发展情况。报告中提到，REITs作为金融服务实体经济、构建多层次资本市场的重要路径，能有效突破基础设施建设过分依赖财政投入的路径依赖，吸引社会资本多元参与，以市场化手段解决基础设施供给难、政策性住房建设难问题，实现稳投资、稳增长目标。

分享经济增长红利

REITs（RealEstateInvestmentTrusts，不动产投资信托基金），上世纪60年代诞生于美国，起源于房地产领域，后逐步扩展至多种资产类型，旨在使中小投资者能以较低门槛，参与不动产市场投资，以获取租金与资产增值带来的收益。

具体来看，REITs以发行收益凭证的方式汇集投资者资金，由专门投资机构进行经营管理，并将投资收益分配给投资者。

在罗霄鸣看来，美国最初发展公募REITs，是为了让老百姓得到实惠。他表示，在REITs诞生之前，老百姓很难通过集资形式投资大型优质持有型不动产；在REITs出现之后，老百姓则可以通过在交易所买卖REITs份额分享大型优质持有型不动产租金收益和资产增值红利。

即通过证券化的安排，REITs使大额、低流动性的不动产投资，转变为小额、高流动性的证券，通过随时在资本市场上交易，赋予投资者参与不动产投资的机会。

一直以来，中国投资者缺乏有效的多样化投资工具。考虑到安全性和收益性，投资者纷纷涌入房市，大量资金流入房地产领域。

罗霄鸣认为，住宅市场的过度投资，使住宅“投机品化”，引致社会生产成本大幅抬升，影响经济的健康发展。

公募REITs的推出，为改善上述情况提供了可能。首先，公募REITs提供了一种新的投融资方式。其次，公募REITs聚焦基建领域，符合目前经济发展的背景。

罗霄鸣解释道，从融资方角度来看，REITs能够有效盘活实体经济，促进基础设施滚动发展，既能为项目提供融资，又可以借助公开市场识别优质项目。从投资方角度来看，REITs可以丰富投资者的投资工具，让中小投资者能够参与基础设施投融资，促进基础设施共建共享。

从发布的试点指引来看，此次公募REITs资金投向为基建领域，商业地产和住宅并不在此范围之内。罗霄鸣认为，这么安排有几方面的原因：一是目前部分地产价格偏高。二是在当前住宅市场投机热度不减的环境下，管理层可能担心开发商在摆脱商业地产资金束缚后，容易陷入“拿地-建房-销售-拿地”的循环中，进一步推高房价。试点范围排除商业地产和住宅之后，REITs募集资金可以顺畅进入基建领域，而这些领域与实体经济直接挂钩，有助于促进经济良性发展。

此外，罗霄鸣表示，基建REITs实施之后，能够提升基础设施项目的资金周转率，从而提高基础设施项目的投资吸引力。以往商品住宅的发展模式主要是快速“拿地-建房-预售”，在高周转率下，地产商仅需2至3年就能收回投资。

“基建REITs的逻辑也一样，在借助REITs模式提升周转率后就能获得较好回报。因此，鼓励优质基础设施资产通过发行REITs实现资金回笼，有助于提升基础设施项目的收益率，有利于鼓励市场主体对优质产业项目持续投入，促进市场发展。”罗霄鸣说。

类REITs产品的启示

在公募REITs之前，已发行了多单类REITs产品。截至2020年3月底，上交所、深交所分别发行了31单和39单私募REITs产品，规模分别达到548.09亿元和775.8亿元。

2014年5月，中信证券发行的“中信启航专项资产管理计划”（以下简称“中信启航”）在深交所挂牌，当时募集金额达52.1亿元,是国内首单类REITs产品，而这款产品正是罗霄鸣设计并负责执行的，孔令艺也是该项目核心成员。

“中信启航”投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦，采用结构化设计，产品分为优先级和劣后级两类。优先级主要针对类固定收益投资人，收益来自物业日常的租金收益，产品退出时分享增值收益的10%；劣后级主要针对权益类投资人，退出时分享增值收益的90%。

孔令艺表示，“中信启航”产品的设计结构，在现在看来比较简单，但当时作为国内第一单类REITs产品，其募资过程相当曲折。“当时在（中信启航）路演过程中有一些直观感受。首先，那时很少有人知道什么是REITs，在与投资者交流时有不少障碍。另外，大量机构投资人缺乏权益投资的理念，更偏向固定收益投资和当