事件：

公司公布2019年年报，实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%；归母净利润388.7亿元，同比增长15.1%。公司拟每10股派发现金股息10.45元（含税），分红率为30.4%。

点评：

财务稳健，业绩平稳提升，略低于预期；三费率明显改善；有息负债减少，融资优势凸显；现金流安全性仍较高。19年公司营收增速较18年扩大1个百分点；归母净利润增幅收窄5.3个百分点。业绩略低于预期，结算毛利率略有下滑、土地增值税计提大幅增加、投资收益下滑和计提存货跌价准备为主要原因。

盈利能力稳健，毛利率和净利率分别为36.2%和15.0%，分别下降了1.3和1.6个百分点。三费率明显改善，下降了1.1个百分点至7.0%。ROE为20.7%，较18年下降了1个百分点，系权益乘数和归母净利润率的下降引起。公司有息负债2578.6亿元，同比下降1.3%；有息负债率为14.9%，较18年下降2.2个百分点；净负债率33.9%，仍处于行业低位；持有货币资金1661.9亿元，同比虽下降11.8%，但仍可完全覆盖短期债务，短期现金覆盖倍数为1.77；经营性净现金流456.9亿元，同比增长35.9%。

基本盘稳固增长，房地产开发业务销售企稳，已售未结资源丰富；拿地强度虽有所减弱，但权益比例显著提升13.5个百分点。

19年公司实现销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%。已售未结面积4288.5万平米，金额6091亿元，同比分别增长15.6%和14.8%，增速虽有所下滑，但依旧可观。19年新增项目规划建面3716.5万平米，同比下降20.6%；拿地权益比例从18年的53.2%提升至66.7%；拿地销售比下降5.1个百分点至36.8%。

业务多元化程度提升，培育未来增长级，物业服务板块成最大亮点。19年物业服务营收127亿元，同比增长29.7%，增速超过地产开发业务（23.9%），占总营收的比重提升至3.5%；新增项目中住宅物业收入占比61.7%，非住宅占比38.3%；通过与戴德梁行的合作以及“城市空间整合服务”模式的拓展，20年将发力商业物业和城市管理业务。截至19年年末，累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%。物流地产方面，核心节点布局进一步完善，截至19年年末，万纬物流进驻44个城市，获取138个项目，可租赁物业建面1086万平方米，同比增长12%。

公司将持续以城乡建设与生活服务商为战略地位，巩固基本盘的同时，遵循与城市和客户同步发展的策略，积极拓展多元业务。

盈利预测及投资建议：

受到疫情的影响公司2019年度的财报相对谨慎，同时为了留有更多资金在手下调了分红率，但我们仍然看好公司通过系统性、长期性的管理运营优势稳固基本盘的增长，并积极拓展地产链上多元化业务的可能性，为未来高质量全面发展奠定基础。房地产开发业务销售规模不断上升，已售未结资源丰富，其中一二线城市占比较高（71.5%），疫情后恢复能力强于三四线布局多的房企。公司大区管理层大换血，进一步实施大江大海的计划，各城市的业绩表现值得期待。公司多元化业务2020年开始发力，物业板块将成为一大着力点。2019年万科物业与戴德梁行合作，未来公司会在资产管理的方向发力，此举走在行业前列。我们预计公司2020-2022年营业收入分别为4636/5730/7087亿元；归母净利润分别为471/572/678亿元；对应EPS分别为4.17/5.07/6.01元。当前股价对应的PE分别为6.3X/5.2X/4.4X。维持“强烈推荐”评级。

风险提示：

销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资持续收紧；利率上行；人民币贬值