本报告导读：

对于广大农民来说，财产性收入基本仅限于农用地经营权流转，而在新土地管理法下，则可来自于农用地和宅基地有偿退出，这是激活信贷的有效措施。

摘要：

新修订的土地管理法，要达到的目标之一就是为农民直接增加财产性收入。自2018年13届7次会议开始（详见我们2018年12月23日点评），土地管理法即开始修订，最大的变化就是对于农用地和宅基地在退出方面的修订，一是增加农民的财产性收入，二是提高政府土地收储来源，降低收储成本。在2019年8月26日十三届十二次会议通过之后，新版《土地管理法》于2020年1月1日正式实施，也就标志着以政府反哺农民收入增加的时代正式拉开序幕。

放弃土地的“农民”已经实现了城镇化，因此，核心并非单纯城镇化，而是促进消费经济。城镇化是十三五规划的重要任务之一，且包含户籍人口城镇化。若促进农用地转建设用地、亦或宅基地退出都将带动农民落户城镇。然而，该项政策并不能带动常住人口城镇化率的直接提升，这些放弃土地的“农民”大多已经成为了市民，因此，该政策并非单纯城镇化，还有通过征地补偿提高对应居民消费能力。

本次审批权下放，且对部分发达省份有额外下放，将加快消费拉动经济的过程。本次《决定》，将农用地转建设用地审批权下放到省、自治区、直辖市这一级，目的是将前述政府投放补偿进行加速。考虑到政府征用转性后的建设用地，最终会通过出让的方式向市场投放，因此，这要求政府具备征用补偿的支付能力、且市场具备承接新增土地的能力。从《决定》中还能得知，本次审批权下放当中，包括北京、上海在内8个省市获得了额外的永久基本农地审批权，该8个省市是中国经济最为发达的区域，表明中央对拉动农民消费的决心。

最终，将以企业拿地、政府补偿农民的方式得以完成闭环，信贷和经济双升。单靠政府补偿，不能够完成土地的经济价值，也即在土地上创造GDP，只有再出让交给企业，才能够完成闭环。从最终结果上看，直接影响是农民消费得以提升，更深层次的则是企业信贷扩张和经济上行。我们在此前深度报告中，将这种土地收储和出让方式理解为土地的长效机制建设，对市场将带来深刻变革。推荐万科A、保利地产、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团，受益华润置地、中国海外发展，以及刚刚进行融资的企业包括大悦城、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。