本报告导读：

股权减持压力解除，钜盛华和前海人寿还持有万科5%的股票；2018年和2019年前三季度分别计提23.5亿元、16.5亿元资产减值损失来平滑业绩，后续业绩将超预期。

投资要点：

维持增持评级。万科作为国内住宅开发龙头，产品溢价能力及适应市场的能力较强；维持公司2019/2020/2021年EPS为3.82/4.52/5.52元，同比增长28%/19%/22%，维持目标价41.35元，现价对应2019年8倍PE。

股权减持压力解除，钜盛华和前海人寿还持有万科5%的股票，大家人寿保险持股比例也在5%以下。2019年11月27日至12月19日，钜盛华和前海人寿通过集中竞价交易方式合计减持万科A股股票5.65亿股，占万科总股本的5.00%。本次权益变动后，钜盛华持有万科4.03亿股，占比万科总股本3.57%，前海人寿持有万科1.62亿股，占比万科总股本1.43%，两者合计持有万科5.00%的股票。此外，今年9月大家人寿保险通过ETF换股后，持有万科4.29%的股票，至此两大保险持股比例均在5%以下。

2018年和2019年前三季度分别计提23.5亿元、16.5亿元资产减值损失来平滑业绩，后续业绩将超预期。2018年公司计提资产减值损失23.5亿元，大约影响当年税后净利润17.7亿元，影响当年归母净利润11.7亿元；2019年前三季度报公司计提16.5亿的存货减值，影响当年税后净利润12.4亿元，影响当年归母净利润8.5亿元。而且前三季度，公司计提的减值损失同比减少49%，因此未来随着存货减值的计提减少，公司业绩也会超预期。

风险提示：市场景气度进一步下行。