专注机构物业，业绩保持稳定。公司1998年成立于重庆，西部地区龙头机构物业管理公司，公司近5年营收、归母净利润CAGR为23%、29%，销售毛利率、净利率、ROE稳定在20%、10%、30%左右，盈利能力较强。公司在管面积和在管单价稳步提升，一方面受益于快速的异地扩张，一方面机构物业重定价项目较多，去除低利润项目保留高利润项目，预计公司近明两年重定价项目接近50%。

机构物业管理市场空间广阔。2018年物业管理行业整体空间约为1万亿，其中，机构物业收入占比约为55%。未来行业将持续受益于商品房(住宅+非住宅)竣工的回暖，同时品牌物业管理的渗透率持续提升。机构物业领域，由于需要一定的技术门槛，且当前行业集中度较低细分领域众多，竞争格局较好。

相对较低的定价策略，较低的人工成本维持合理的利润水平，这些特点成为公司快速拓展的优势。在满足业主功能性要求的前提下，相对较低的定价策略有利于公司快速拓展客户。公司相对行业与其他上市物业管理公司人均成本较低，即使相对行业平均较低的定价，公司仍然能够维持合理的利润水平。

但另一方面，公司人力成本占总成本的87%，运营模式相对行业平均过重依赖人力，保洁保安仍保留在公司体内，人均产出人均收入相对行业平均较低。

科技赋能将提升人均产出进而提升利润水平。上市募集资金后，公司将加大科技提供投入，预计科技赋能将提升人均管理面积与人均产出，制约公司发展的瓶颈将得到改善，即过重的依赖初级人力提供低附加值服务的情况将得到改善。

投资建议：机构物业管理行业市场空间广阔，公司深耕机构物业管理行业多年，增长较快，盈利质量较高，上市募资后加大新技术应用和流程再造，科技赋能将进一步提升运营效率。预计公司2019、2020、2021年EPS分别为1.43元、1.77元、2.18元，按照2019年12月10日收盘价，对应PE分别为43倍，35倍，28倍，给予“审慎增持”评级。

风险提示：异地扩张受阻，成本上升过快、撤场率上升过快