本报告导读：

广深铁路是中国铁路客运优质资产，但受制于铁路客运的长期属性，股东回报率或将长期处于低位。土地变现与提价时点具有不确定性，若发生将带来短期业绩提升。

投资要点：

首次覆盖，评级“中性”。广深铁路拥有中国铁路客运优质资产，但受制于行业长期价格限制与人力成本上行，ROE低于社会平均回报。提价与土地变现若发生，将大幅提升公司业绩，但难以改变行业的长期属性。预计2019-21年EPS为0.19/0.16/0.19元，按照2019年15倍PE与0.8倍PB估值的平均值，目标价3.09元，评级中性。

若要ROE达到社会平均回报，提价幅度需达到50%。广深铁路所经营的广州至坪石段普客列车自1995年来从未提价，这是抑制公司股东回报的重要因素。按2018年数据静态测算，提价10%则净利润增长40%；提价50%，则净利润增长200%，ROE达到8%的社会平均回报。提价与否、幅度高低、节奏快慢难以用商业逻辑推导，取决于政府对普客业务的定位与价格思路。

土地变现部分可期，价值集中于广州、深圳市内地段。公司拥有的土地使用权面积超过1000万平方米，铁路沿线用地为主。广州、深圳市内地段具有较大开发价值。目前公司拟交储广州东石牌旧货场3.71万平米土地的使用权，预计产生净利润5.05亿元。广州东货场土地综合开发前期项目正在进行中。深圳沿线土地尚未有明确规划。

人力成本成为经营效率提升的重要难题。铁路客运人力密集，广深铁路人力成本现金流出是税前利润的7倍。这意味着，只要人力成本上升1.4个百分点，就可以吞噬掉企业经营改善带来的10%的利润增长。人力成本的上升，既需要公司不断提升运营效率，也需通过提价或政府补贴来对冲。

风险因素。土地交储进程未必能够于19年完成；经济波动影响需求