华创证券分析师屈庆说,土地购置费支撑2018年上半年地产投资回升,2019年房地产景气度下滑压力较大。

2018年上半年房地产投资表现亮眼,但主要归功于土地购置费的大幅度攀升。房地产投资主要包括施工相关投资和土地相关投资,即土地购置费。今年上半年,土地购置费增速大幅抬升,7月累计同比上升72.3%。土地购置费高企的原因可能来自于地方政府迫于资金压力而对前期土地成交金额的集中催缴从而使得此前土地成交总额对土地购置费的提前反应有所钝化。

按照传统方法预测房地产投资的变动,2018下半年保持稳定小幅下行。可以通过新开工面积的变动和土地购置费的领先指标土地成交情况进行预测,其中土地成交面积领先于新开工面积6个月,土地成交金额领先土地购置费约15个月。

考虑上半年土地购置费的超预期上行的不可持续和施工单价对建安支出的拖累,下半年地产实际投资将进一步下行,全年均值6%-7%。假定土地购置费同比增速于今年年底回落到一季度均值水平,同时建安投资在下半年回暖的情形下较去年同比下降1%,根据房地产投资=建安投资+土地相关投资,估算得到全年房地产投资额为11.7万亿,全年累计同比增速为6.7%。

2019年在房地产调控不放松,房价处于高位的情况下,估计房地产景气度下滑的速度会更快。