11月16日，中银证券发布房地产行业2023年10月月报。
核心观点
新房：10月新房成交同比降幅收窄。10月40城新房成交面积环比+3.6%，同比-16.8%，同比降幅较上月缩小22.0pct。1-10月累计同比-7.4%，跌幅较上月扩大0.9pct。10月成交集中放量，主要是受到9月新政密集落地的影响，前期网签集中在10月备案。我们预计11月成交将延续分化行情，核心城市市场预计保持稳健运行，但限购局部松绑等短期利好新政仅能带动一部分前期积压的刚需、刚改需求入市，持续性仍待观察;弱二线和广大三四线城市的市场修复仍不明朗，市场信心和居民购买力仍然不足，整体楼市仍将面临较长的调整期。
从各城市能级来看，10月一线城市新房成交面积环比回落，各能级城市同比跌幅均收窄。1)一线城市10月新房成交面积环比-9.9%，同比-11.5%，同比降幅较上月收窄16.3pct;累计同比+0.1%。北京受限于供应，成交环比-13%，同比-36%;上海本月迎来十批次集中供应，成交同比+5%;广州持稳，同环比均持平;深圳阶段性回升，环比+33%，但同比-15%。2)二线城市10月新房成交面积环比+10.9%，同比-9.4%，同比降幅较上月缩小了28.0pct，累计同比-10.6%。我们跟踪的二线城市中，67%的城市成交环比增长，44%的城市同比增速由负转正。武汉主要得益于二三四环线高性价比项目以低价入市，成交同比+65%，环比+87%。依据各地新政落地效果情况，二线城市本月成交呈现以下三大类分化走势：a)杭州、南京等城市随着新政落地，短期内成交有所回升。b)短期集中放量后，10月呈现“前高后低”走势，例如南宁;c)福州、济南、青岛等城市政策效果不佳，市场信心仍然不足。3)三四线城市10月新房成交面积环比+1.3%，同比-35.9%，同比降幅较上月收窄了14.8pct，累计同比-7.4%。除金华、荆门同比正增长以外，其余城市同比均出现不同幅度的下跌。
二手房：10月二手房成交同比增速由负转正，各能级城市同比增速均有提升。10月18城二手房成交面积环比+6.4%，同比+18.9%，同比增速较上月提升了20.7pct;累计同比+22.0%。10月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-18.7%、20.5%、-1.3%，同比增速分别为3.0%、23.6%、40.7%，同比增速较上月分别提升了0.1、31.9、35.7pct;累计同比增速分别为11.1%、27.5%、28.6%。环比来看，8成城市二手房成交环比回升，杭州二手房成交环比+44%，领涨各重点城市，但部分二线城市二手房挂牌量同步快速增长，并且挂牌房源中，降价房源也较多，成交持续性仍待观察。北京二手房市场热度回到新政前，一部分积压的置换需求在认房不认贷施行之初就已经释放，9月下旬以来，二手房带看、成交有所回落，10月二手房成交环比-25%。同比来看，8成城市成交规模高于去年同期，特别是深圳、杭州、佛山等，增幅超过40%，不过北京、厦门成交仍然不及去年同期。
库存与去化：截至10月底12城新房住宅库存面积为1.21亿平，环比下降0.8%，同比下降4.2%，重点城市供应大幅缩量，而成交总体持稳，致使库存规模收缩;整体去化周期为15.8个月，环比上升0.7个月，同比上涨3.0个月。具体来看，10月我们跟踪的城市中超4成去化周期环比拉长，仅上海、杭州在12个月内。
开盘去化率：据克而瑞数据，重点城市10月平均开盘去化率为30%，较上月下降7个百分点，来访去化转化回落至新政前。虽然各地利好政策不断，但从项目微观数据来看，政策对市场提振作用边际效应递减。去化率下跌城市主要有：1)前期热点恒热的北京、上海等，观望情绪加剧，上海去化率环比降幅高达18pct;2)短期内热度回升的宁波、天津、郑州等，回暖动力略显不足，10月去化率由升转降。而多数去化率上涨城市如武汉、佛山、苏州等主要源于房企提质缩量的推盘策略，带动城市去化率稳中有增。
土地市场：10月土地成交规模环比明显回升，溢价率创年内新低。10月全国(300城)成交土地规划总建筑面积为3.1亿平，环比+69%，同比-5%。本月全国住宅类用地平均溢价率为3.5%，环比-0.5pct，同比+1.9pct。从累计来看，1-10月全国住宅类用地土地成交建面同比-33%;成交总价同比-28%;溢价率5.4%，同比-0.2pct。展望后市，限价放松下核心地块的竞拍热度或将小幅上升。我们认为，取消土地拍卖中的地价限制，不会大幅刺激市场热度提升，投资回暖仍更多需要参考市场表现和企业的销售回款情况而定，因此预计接下来土地市场仍会维持三季度的整体水平和热度。但土地限价的放开，或将加剧土地市场冷热分化，在市场筑底企稳过程中，企业投资或更加聚焦，优质地块投资竞争度或将加码。
房企：1)销售：百强房企单月、累计销售同比降幅均扩大。百强房企10月单月实现权益销售额3094亿元，同比下降29%(前值：-28%);累计实现权益口径销售额3.58万亿元，同比-14%(前值：-12%)。TOP20房企中累计销售额同比增长较快的有：华发(+33%)、越秀(+33%)、建发(+21%)、华润(+14%)、中海(+13%)、中交(+13%)、滨江(+12%)、招蛇(+9%)、铁建(+2%)、保利(+1%)。2)拿地：在核心城市土拍加速之下，10月百强房企拿地量与拿地强度同比明显提升。百强房企10月单月全口径拿地金额1777亿元，同比+41%(前值:-2
