10月18日，国金证券发布房地产行业研究。

事件

据经济观察报10月17日发布的报道：9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。多个信源透露：济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”。

点评

多个二线城市已取消地价上限，后续多数城市有望跟进。土地限价源于2016年以来全国房地产销售市场和土地市场持续火热，房价地价屡创新高，2021年3月自然资源部规定全国22个主要城市的住宅用地供应开始实施“集中挂牌、集中出让”政策。当月北京第一批次土拍的宅地挂牌文件中，首次规定了土地竞价上限，一般将溢价率上限设置为15%。而当前由于房企销售持续承压，土地市场热度大幅下降，1-9月全国300城土地供应累计同比-32.8%，土地成交累计同比-33.2%;三季度以来土拍溢价率回落到4%-5%，流拍率重新上升至20%左右，因此取消过热阶段实行的土地限价政策正当其时。根据经济观察报，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等二线城市已经取消地价上限;多数城市将在下一批次的土地出让文件中删去地价上限等内容;北京、上海等核心城市在研究如何调整竞买规则，后续各地在土地出让环节都有望取消地价上限，同时竞配建、竞自持、竞品质等限制性政策也将逐步撤销，土地市场重新回归“价高者得”。

地价限制取消后，房价限制亦将逐渐淡化或取消，商品住宅将回归商品属性。目前市场端地产销售持续承压，土拍延续低迷趋势;政策端8月底以来中央和地方的政策频出，高能级城市已陆续取消限购限售。因此我们预计取消地价上限后，房价限价也将逐渐淡化或取消，届时商品住宅将更加市场化，回归商品属性，这将带来：①商品住宅的商品属性更为凸显，优质项目能通过价格的上涨产生财富效应;②拥有好区位、好配套、好品质的项目会更受市场青睐，房企主体间的竞争将更加充分;③在长期的逻辑下，不同房企产品力、品牌力、运营能力的差异会导致彼此间差距加大，优质房企的毛利率可能会逐步走向上行通道。正如我们在8、9月外发的《二线城市政策加速落地，四限政策有望打开》等多篇报告中多次强调，限购限价政策的逐步打开将促进商品房交易更加市场化。

商品住房市场化结合保障性住房和城中村改造，共同促进房地产行业稳健发展。十四五期间我国持续加大保障性住房建设和供给，有利于缓解大城市的住房矛盾，让更多市民居得其所。城中村改造不仅能改善城市界面、提升民生福祉，促进地产链上下游的活力，并且所释放出的土地将进一步加大商品房和保障房供给。保障房及后续城中村改造均为基础住房需求提供了支撑，有利于商品住宅回归市场化，使得不同层次的需求得到满足。在市场作用下，产品力强的房企迎来新的销售机遇，助力房地产行业实现健康发展。

投资建议

预计后续各地对于地价房价的限价都有望逐渐淡化或取消，商品住宅将逐步回归商品属性，市场机制将开始在商品房市场上发挥主导作用。在此背景下，市场销售分化加剧，产品品质高、区位配套好、有议价能力的项目更有上涨空间且更受市场青睐，最终实现市场竞争中的优胜劣汰。因此重点布局核心一二线城市、主打改善产品的房企在未来行业中将更加具有竞争力，重点推荐建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、招商蛇口等头部央国企及改善型房企。

风险提示

政策落地进度不及预期;宽松政策对市场提振不佳;多家房企出现债务违约。