9月12日，中银证券发布房地产行业第36周周报。

本周新房成交面积环比增速由正转负，同比降幅扩大;二手房成交面积同环比降幅均扩大;土地市场同比量价齐跌，溢价率同环比均有所下降。

核心观点

新房成交面积环比增速由正转负，同比降幅扩大。40城新房成交面积为208.4万平方米，环比下降35.0%，同比下降38.9%，同比降幅较上周扩大了9.1个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-30.8%、-26.9%、-53.3%，同比增速分别为-51.8%、-23.1%、-52.5%。一、三四线城市同比降幅较上周分别扩大了16.4、21.4个百分点，二线城市同比较上周缩小了3.2个百分点。

二手房成交面积同环比降幅均扩大。18个城市二手房成交面积为136.7万平方米，环比下降7.5%，同比下降12.1%，同比降幅较上周扩大了6.1个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为1.2%、-2.4%、-24.5%，同比增速分别为1.7%、-14.3%、30.8%。一线城市同比增速较上周上升了12.1个百分点，二、三四线城市同比增速较上周分别下降了3.0、48.8个百分点。

新房库存环比略有提升，去化周期环比略有提升。12个城市新房库存面积为9833万平方米，环比增速为0.8%，同比增速为-3.5%;去化周期为16.6个月，环比提升0.8个月，同比提升5.0个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为1.4%、0.01%、-0.4%，同比增速分别为4.0%、-10.0%、-25.6%;去化周期分别为16.8、15.1、37.8个月，环比分别提升1.1、0.4、2.7个月，同比分别提升5.3、5.4、6.9个月。

土地市场同比量价齐跌，溢价率同环比均有所下降。百城成交土地规划建筑面积为2644.4万平方米，环比上涨11.3%，同比下降41.7%;成交土地总价为498.1亿元，环比下降26.0%，同比下降42.9%;楼面均价为1883.6元/平，环比下降33.5%，同比下降2.1%;土地溢价率为2.5%，环比下降0.1个百分点，同比下降1.5个百分点。

本周房企国内债券发行规模同环比均下降。本周房地产行业国内债券总发行量为56亿元，同比下降29.7%，环比下降57.8%。总偿还量为106.2亿元，同比上升37.1%，环比下降9.6%;净融资额为-50.3亿元。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.1%，较上周下跌3.2pct，房地产行业相对收益为0.3%，较上周上涨0.3pct。房地产板块PE为12.51X，较上周下降0.10X。本周(9.4-9.10)，北上资金对银行、有色金属、化工加仓金额较大，分别为19.82、11.79、9.86亿元。对房地产的持股占比变化为-0.96%(上周为-0.97%)，净买入-5.81亿元(上周净买入-1.04亿元)。

投资建议

831新政及一线城市放开“认房不认贷”后，武汉、中山、惠州、厦门、东莞、江苏省、成都、鄂州、沈阳、杭州、珠海、合肥、南京、大连等是十余个城市落地“认房不认贷”，而南京、沈阳、大连等城市在实行“认房不认贷”的基础上，继续落实首付比例和二套房贷利率调整政策，还取消了限购或限售等行政性限制措施，政策力度较大，显示出地方政府提振市场的决心。一线城市中，上海临港人才限购放松;深圳向港澳居民放松非住宅类的商业办公物业、商务公寓等的限购。

中央与地方政策密集落地，当前市场进入“金九银十”的传统地产销售旺季，中银证券预计此轮政策实施能带动市场预期和信心的修复，短期一线和重点二线城市房地产市场行情可期。但基于当前居民购买力不足的事实，后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察。

现阶段中银证券建议关注两条主线：1)中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团;2)在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

风险提示

房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。