9月6日，中银证券发布房地产行业第35周周报。
本周新房成交面积环比连续三周正增长，同比降幅扩大;二手房成交面积同环比降幅均收窄;土地市场同比价升量跌，溢价率同比有所提升。
核心观点
新房成交面积环比连续三周正增长，同比降幅扩大。40城新房成交面积为318.0万平方米，环比上涨10.4%，同比下降30.5%，同比降幅较上周扩大了8.67个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为1.8%、9.3%、19.9%，同比增速分别为-35.4%、-26.3%、-33.9%。一、二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大了3.6、15.0、3.2个百分点。
二手房成交面积同环比降幅均收窄。18个城市二手房成交面积为147.7万平方米，环比下降1.0%，同比下降6.0%，同比降幅较上周缩小了7.9个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为5.1%、-8.1%、11.4%，同比增速分别为-10.4%、-11.2%、18.0%。一、三四线城市同比增速较上周分别上升了了4.5、37.2个百分点，二线城市同比增速较上周下降了0.7个百分点。
新房库存环比略有下降，去化周期环比略有上升。12个城市新房库存面积为9752万平方米，环比增速为-1.2%，同比增速为-3.7%;去化周期为15.8个月，环比下降0.2个月，同比提升4.5个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-0.3%、-0.2%、-15.9%，同比增速分别为2.5%、-8.8%、-25.1%;去化周期分别为15.7、14.7、35.1个月，一线城市环比提升0.2个月，二、三四线城市环比下降0.3、5.4个月，同比分别提升3.2、5.6、5.6个月。
土地市场同比价升量跌，溢价率同比有所提升。百城成交土地规划建筑面积为2299.0万平方米，环比下降6.1%，同比下降47.3%;成交土地总价为671.2亿元，环比上涨5.4%，同比上涨75.1%;楼面均价为2919.7元/平，环比上涨12.2%，同比上涨232.1%;土地溢价率为2.8%，环比下降0.7个百分点，同比上涨0.8个百分点。
本周房企国内债券发行规模同环比均下降。本周房地产行业国内债券总发行量为123.7亿元，同比下降19.8%，环比下降47%。总偿还量为107.1亿元，同比下降36.6%，环比下降31.8%;净融资额为16.6亿元。
板块收益有所提升。房地产行业绝对收益为2.1%，较上周上涨5.6pct，房地产行业相对收益为-0.1%，较上周上涨1.4pct。房地产板块PE为12.61X，较上周下降0.29X。本周(8.28-9.3)，北上资金对计算机、汽车、国防军工加仓金额较大，分别为16.39、15.22、9.92亿元。对房地产的持股占比变化为-0.97%(上周为-0.98%)，净买入-1.04亿元(上周净买入-2.18亿元)。
投资建议
8月31日，央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。1)正式提出下调存量首套房贷利率，2010-2022年新发加权平均房贷利率为5.64%，其中2012-2014年平均高达6.68%，而2023年以来仅为4.13%，中银证券认为存量贷款利率下调，一方面，对于居民来说，当前居民消费较弱，叠加居民收入预期不足，在开源较难的情况下，通过减少利息支出节流，也能一定程度上促进消费和投资;另一方面，对于银行来说，或能有效减少提前还贷现象，也能减少违规使用经营贷、消费贷置换存量房贷的情况。2)统一全国最低首付比例下限。在实施限购的城市，调整后首、二套房最低首付款比例政策下限分别从30%、40%降至20%、30%，不过最终比例由城市自主确定。中银证券判断，二线城市大概率将首付比例调整全国统一的下限水平，一线城市二套房首付比例或更可能优先调整。3)二套房贷款利率下限从LPR+60BP调整为不低于相应期限LPR+20BP。结合此前2022年9月央行出台房价下跌的城市浮动调整利率政策，即允许新房房价同环比连续3个月均下降的城市突破首套房贷利率下限。根据最新LPR报价，首套房贷利率最低可到4.0%(部分房价疲软的城市可突破4.0%)，二套房贷利率下限调整为4.4%，进一步打开了房贷利率下调空间，带动实际利率持续下降。现在的利率政策体系虽有全国统一的下限，但实践中各城市有权根据自身情况再定一个下限。当前四个一线城市利率下限与全国不一致：北京(首套LPR+55BP，二套LPR+105BP)、上海(LPR+35BP，二套LPR+105BP)、深圳(首套LPR+30BP，二套LPR+60BP)、广州(LPR，二套LPR+60BP)。当前北京首、二套房贷利率为4.75%、5.25%，上海4.55%、5.25%，深圳4.5%、4.8%，广州4.2%、4.8%，均已降至当地下限。中银证券认为，一线城市或将首先下调房贷利率加点数，打开利率下行空间。
此外，本周四个一线城市广州、深圳、上海、北京先后宣布落地执行首套房“认房不认贷”，直接利好外地有过贷款记录本地无房家庭、本地卖一买一的置换家庭。房票理论上没有增加，政策有效降低了部分有购房资格的人的购房门槛，也符合“房住不炒”的政策方向。一线城市的调整或有较强的风向标意义，武汉、中山、惠州、厦门、东莞、江苏省、成都、鄂州也在两天内落地“认房不认贷”。中银证券认为，短期二三线城市将加速跟进，“认房不认贷”或基本在全国范围内的城市全面放开。
中央纲领性政策和一线城市政策终于落地，当前市场进入“
