9月4日，民生证券发布一线城市“认房不认贷”政策点评。

2023年8月18日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，8月30日广州率先落实相关举措：居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，成为首个实现首套住房“认房不认贷”的一线城市，随后深圳、上海和北京纷纷接力政策。

一线城市接连宣布“认房不认贷”，能释放当地积累的置换需要，对全国整体购房信心亦有提振作用。“认房不认贷”利好改善型需求，这一政策在北京和上海改善型项目销售相对较好的背景下落地，政策释放的速度和力度超预期，也体现了国家稳地产的决心。

投资端政策力度决定销售向上空间，城中村改造或将释放改善类房源。民生证券在中期策略中提出，地产行业需要投资端政策，而《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》的出台，正要求了充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，目的或是刺激投资拉动经济，稳定就业和信心，改善城市面貌。城中村改造项目多位于相对核心位置，能满足现在市场主流的改善性需求，产生土地出让效益，构成还款来源。最终各城市推进速度和规模，取决于各地政府“一盘棋”统筹的“城市运营”能力。

投资建议：民生证券认为，投资端和需求端政策并举下，后续销售会经历“购房政策积累型需求释放”、“购房信心观望型需求入场”和“购房能力恢复型需求提升”三个阶段，总体销售趋势或向好。维持行业“推荐”评级。建议关注：A股城建发展、招商蛇口、保利发展、天地源;港股中国金茂、中国海外发展、越秀地产。