8月4日，国泰君安证券发布房地产行业研报。

乐观情绪可能会持续一段时间。上周，中央政治局会议发出积极信号，提出要及时调整房地产行业供需错配。随后，住建部紧跟发表声明支持房地产市场，具体措施包括：1)进一步落实降低首付比例和房贷利率;2)改善性住房换购税费减免;以及3)“认房不用认贷”。上周末及本周一，一线城市(北京、广州、深圳、上海)均发声表示将放宽当前房地产政策，以支持刚性和改善性住房需求。考虑到房地产板块始终是自上而下驱动的，国泰君安证券认为短期内，在密集的政策支持下，乐观情绪可能超出市场预期。

需求侧宽松是中长期的。尽管短期可能会出现一波房地产宽松政策，但国泰君安证券认为需求侧宽松政策是一个中长期的过程。也就是说，国泰君安证券不仅预期未来几个月会有各项有利政策出台，而是预期未来几年会有一个整体宽松的需求侧政策环境。从披露的今年6、7月份房地产销售数据来看，开发商合约销售仍十分低迷。国泰君安证券认为需求侧的放松或刺激措施，更重要的是将减缓房地产行业的下滑趋势，而非推动销售恢复到以往的高水平。

另一方面，国泰君安证券预计在即将到来的中期业绩期，市场焦点将重新回到开发商的运营风险上。为解决房地产供需错配问题，国泰君安证券预计长期的政策基调应该是“弱供给，强需求”。国泰君安证券认为当前行业政策的主要目的仍是防范系统性金融风险，以及减缓房地产行业的下滑。虽然目前板块情绪有所提振，但长远来看，国泰君安证券认为市场焦点应回归基本面。此后，开发商经营风险导致的中期业绩疲弱可能成为投资者下半年的主要担忧。2023年7月31日，行业龙头之一的碧桂园(02007HK)已发布盈利预警。具体亏损数额尚不清楚，国泰君安证券认为这将为板块带来更多压力。

短期内，国泰君安证券对行业持较为乐观的看法。但考虑到行业的下行周期以及开发商经营风险不断增加，国泰君安证券在选股上仍保持谨慎。优质房企中，国泰君安证券推荐招商蛇口(001979SZ)、保利发展(600048SH)和万科企业(02202HK)。同时，国泰君安证券也推荐园区公司中新集团(601512SH)，其在利好产业政策下具备更好的增长前景。另外，国泰君安证券也推荐绿城管理(09979HK)，其将受益于地方国企及金融机构等新增客户需求。

风险：1)重新放开前融，行业杠杆上行;以及2)购房需求下行。