7月19日，中银证券发布房地产行业第28周周报。
本周新房成交同环比降幅均收窄;二手房成交环比增速均由负转正，但同比降幅仍在扩大。土地市场持续低迷，同环比均量价齐跌，溢价率同环比均下降。
核心观点
本周新房成交同环比降幅均收窄。40城新房成交面积为258.0万平方米，环比下降9.1%，同比下降30.7%，同比降幅较上周收窄了1.45个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为8.2%、-16.9%、-7.0%，同比增速分别为-12.6%、-37.9%、-34.9%，一、三四线城市同比降幅较上周分别收窄了11.4、6.4个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了5.8个百分点。
二手房成交环比增速由负转正，但同比降幅仍在扩大。18个城市二手房成交面积为155.7万平方米，环比上升3.7%，同比下降12.9%，同比降幅较上周扩大了2.74个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为6.1%、1.3%、7.1%，同比增速分别为-18.9%、-23.0%、26.8%，一、二线城市同比增速较上周分别下降5.8、8.5个百分点，三四线城市同比增速较上周上升了22.3个百分点。
新房库存面积与去化周期均环比下降。12城市新房库存面积为9766万平方米，环比下降0.04%，同比上升0.3%;去化周期为13.6个月，环比提升0.4个月，同比提升0.2个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-0.2%、0.2%、0.4%，同比增速分别为10.3%、-11.0%、-7.2%。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为14.4、11.5、31.9个月，一、二、三四线城市环比分别提升0.3、0.4、0.2个月，一、二、三四线城市同比分别提升1.7、1.6、0.8个月。
土地市场持续低迷，同环比均量价齐跌，土地溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建面为3247.8万平方米，环比下降45.9%，同比下降8.4%;成交总价为463.1亿元，环比下降67.8%，同比下降8.8%;楼面均价为1426.0元/平，环比下降40.4%，同比下降0.4%;土地溢价率为1.5%，环比下降2.7个百分点，同比下降2.1个百分点。
本周房企国内债券发行规模同环比均上升。2023年第28周房地产行业国内债券总发行量为269.1亿元，同比上升32.8%，环比上升71.8%。总偿还量为222.4亿元，同比上升17.7%，环比下降91.4%;净融资额为46.7亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.7%，较上周下降2.0pct，房地产行业相对收益为-3.7%，较上周下降4.4pct。房地产板块PE为11.97X，较上周下跌0.2X。本周(7.10-7.16)，北上资金对食品饮料、电子、通信加仓金额较大，分别为29.01、25.88、24.62亿元。对房地产的持股占比变化为-0.78%(上周为-0.78%)，净买入-2.71亿元(上周净买入-0.55亿元)。
投资建议
本周，为引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持，央行、金融监管总局发布通知，明确“金融16条”中的政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年末，主要涉及两方面：1)对于房企开发贷、信托贷款等存量融资，支持合理展期，2024年底前到期的，可以允许超出原规定多展期1年;2)2024年底前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。
中银证券发现，自“金融十六条”政策发布至今，房企融资出现了小幅改善，但民企发行规模仍远低于到期体量，整体行业债券展期规模也明显提升，均反映出房企、尤其是民营房企仍面临不小的资金压力。根据万得数据显示，“金融十六条”发布以来(2022年12月-2023年6月)，房地产行业国内债券发行规模为3363亿元，同比增长3%，偿还规模3229亿元，同比增长5%，净融资额134亿元。其中民企发行国内债券275亿元，同比增长23%，到期规模1003亿元，同比下降3%，净融资额为-728亿元。从房企债券延期体量看，2022年12月-2023年6月，共有78只房地产行业债券展期，同比翻倍，逾期金额合计493亿元，同比增长58%，政策对于存量融资的合理展期支持起到了一定效果。
本周央行货币政策司司长邹澜表示：支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。不过要注意到的是，当前制约需求和行业销售的根本原因仍是居民购房信心不足，居民加杠杆的动力也不足。同时，本周公布的6月70大中城市的房价数据也显示出当前房价面临持续下行的压力，这也会进一步加剧市场的观望情绪。当前行业缺乏实质的催化剂，市场仍在期待更有效的政策措施。
现阶段建议聚焦行业alpha机会，中银证券建议关注两条主线：1)开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2)REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方：大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。
风险提示
房地产调控升级;销售超预期
