6月18日，中银证券发布房地产行业2023年1-5月统计局数据点评。

国家统计局发布2023年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况。5月销售面积8804万平，同比增速-3.0%(前值：+5.5%);开发投资金额10187亿元，同比增速-10.5%(前值：-7.3%);新开工面积8503万平，同比增速-27.3%(前值：-27.4%)。

本次统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：1)加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2)加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。3)加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。

以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。

核心观点

1.商品房销售：

整体销售增长动能转弱，其中住宅销售和东部地区销售仍能保持正增长。1)商品房销售面积同比增速由正转负。5月销售面积8804万平，同比下降3.0%，同比增速较上月下降了8.4个百分点;销售金额1.0万亿元，同比增长6.8%，同比增速较上月下降了21.1个百分点。销售动能转弱，基本符合我们对市场的观察与预判，这主要是因为居民购房信心和收入预期仍然不足，对需求释放的影响较大。2)从结构上看，住宅销售面积单月增速微正，但绝对量远低于过去5年同期均值。5月住宅销售面积7697万平，同比增长0.6%，同比增速较上月下降7.5个百分点;住宅销售金额9112亿元，同比增长12.3%。但从绝对量来看，住宅销售面积与金额分别仍较2021年同期大幅下降46.9%、41.4%，住宅销售面积是2015年以来同期的最低值，住宅销售金额是2018年以来同期的最低位。3)本月房价出现小幅回落，但从绝对值来看，仍然不低。5月商品房销售均价11400元/平，环比下降4.8%，同比增长10.1%;其中住宅销售均价11838元/平，环比下降5.1%，同比增长11.6%。4)从区域来看，东部地区销售仍具备韧性，保持正增长。5月东、中、西部销售面积同比增速分别为4.1%、-12.1%、-7.6%，其中东、中部地区较4月分别下降了13.3、9.8个百分点，西部地区降幅较4月收窄了3.5个百分点;东、中、西部销售金额同比增速分别为12.0%、-4.1%、1.3%，增速较上月分别下降29.2、11.3、4.4个百分点。虽然东部地区经历了前期的放量，整体成交动能减弱，市场复归理性。1-5月累计全国商品房销售面积4.64亿平，同比下降0.9%(前值：-0.5%);销售金额4.98万亿元，同比增长8.4%(前值：+8.8%);销售均价10721元/平，同比增长9.4%(前值：+9.2%)。其中，住宅表现相对突出，1-5月销售金额、面积均保持正增长，同比增速分别为11.9%和2.3%。我们预计6月销售面积增速或有小幅回升，主要是因为6月为房企中期销售冲刺关键时点，预期房企将集中推盘和营销。我们预计2023年全年商品房销售面积同比增速+1.4%，销售金额同比增速+5.4%，销售均价同比增速+3.9%。

2.房地产开发投资、新开工、竣工：

单月投资同比降幅持续扩大;新开工体量仍处于2010年来同期最低位。5月单月开发投资金额1.02万亿元，同比下降10.5%，降幅较上月扩大3.3个百分点，今年以来投资单月同比增速持续下行，从绝对量来看，处于2018年以来同期最低值。从区域来看，以核心城市为主的东部地区单月投资降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区。5月东、中、西部投资额同比增速分别为-2.5%、-6.4%、-28.9%，其中东、西部地区增速较4月下降了3.9、7.1个百分点，中部地区降幅较4月收窄了9.1个百分点。在销售仍有不确定性和波动的情况，房地产开发投资额难出现改善。5月新开工面积8503万平，同比下降27.3%，降幅虽较4月微幅收窄了0.1个百分点，但新开工体量为2010年来的同期最低值，在市场弱复苏之下，目前房企新开工意愿不强。1-5月累计投资4.57万亿元，同比下降7.2%;累计新开工面积3.97亿平，同比下降22.6%。房地产开发投资尚未有止跌回稳的趋势，我们预计2023年投资和新开工面积同比增速分别为-2.3%、-5.1%。

单月竣工面积同比增速虽有下滑，但增长确定性相对较强。5月竣工面积4148万平，同比增长24.4%，增速较上月下降了17.4个百分点，1-5月累计竣工2.78亿平，同比增长19.6%。单月竣工增速虽有下滑，但增幅相对不低。我们认为今年竣工具备一定的确定性，一方面中央与地方“保交付”政策仍在不断推进，另一方面，去年的部分工程延期至今年竣工。

我们预计2023年竣工面积增速为7%。

3.开发商资金：

房企到位资金同比增速由正转负，主要受到非房款的拖累;个人按揭贷款增速持续提升。5月房企到位资金1.08万亿元，同比下降7.4%(前值：+3.6%)。1)房款6085亿元，同比增长12.1%(前值：+28.5%)，其中受销售增长动能减弱的影响，定金及预收款同比增长6.0%，较上月同比增速下降了25