5月4日，东兴证券发布房地产行业3月公司月报。
行业销售：
市场销售金额同比转正，主流房企复苏力度强于市场。从行业整体销售情况来看，3月份的商品房销售金额实现同比转正，2023年3月商品房销售额同比增速为6.3%、前值为-0.1%。百强房企和我们跟踪的40家主流房企的销售额单月同比增速都大幅领先于全国水平，且主流房企的销售均价增速也大幅领先全国水平。2023年3月百强房企销售额同比增速为28.7%、前值为-12.5%。从我们跟踪房企(40家)的销售额来看，2023年3月跟踪房企销售额同比增速为23.7%、前值为-6.5%。我们认为，在政策支持，经济转暖和积压购房需求释放之下，带动一季度销售规模有所修复。主流房企的销售领先于市场水平，且销售结构上更加向高能级城市倾斜，整体销售实现了量价齐升。
房企销售：
高均价房企销售复苏强劲，央国企销售明显领先。从我们跟踪的40家主流房企销售情况来看，销售均价更高的房企销售增速大幅领先于低均价房企，央国企销售增速大幅领先于非央国企。从销售金额单月值来看，2023年3月高均价组(13家)商品房销售额同比增速为73.1%、前值为74.9%;低均价组(13家)商品房累计销售额同比增速为-25.9%、前值为-27.0%;央国企组(10家)商品房销售额同比增速为77.0%、前值为96.8%;非央国企组(30家)商品房销售额同比增速为-5.2%、前值为-11.2%。我们认为，当前市场销售复苏的动力主要来自于销售均价较高的高能级地区，布局于高能级区域的央国企正在抢占高能级区域的销售份额。过去布局低能级区域的房企和民企，如今也需要更多的依靠高能级区域的销售。从我们跟踪的房企(40家)销售金额、销售面积与销售均价的同比增速来看，保利置业、越秀地产和华发股份的销售情况最好，3家房企3月份销售金额的累计同比增速和单月同比增速都是最高的，销售均价也都处在较高水平。
行业土地成交：
主流房企拿地信心有所恢复，新增土地偏向于向高能级区域。从行业整体土地成交来看，全国商住用地土地成交水平还处在低位，但大中城市土地成交有所回暖且同比增速优于全国平均水平。2023年1-3月全国商住用地累计成交土地出让金同比增速为-20.0%、前值为-20.4%;其中，35个大中城市同比增速为-17.1%、前值为-19.4%。我们跟踪的38家主流房企的拿地金额降幅大幅收窄，拿地力度也有所提升，说明主流房企对土地市场的信心有所恢复。2023年1-3月跟踪房企(38家)累计新增土地价值同比增速为-26.0%、前值为-45.0%，跟踪房企的整体拿地力度为7.1%，前值为6.3%。从拿地均价来看，主流房企拿地均价大幅提升，说明主流房企普遍倾向于在高能级区域拿地。2023年1-3月跟踪房企累计新增土地均价同比增速为31.9%、前值为3.7%。
房企土地成交：
高销售均价的央国企拿地力度更大，拿地均价显著提升。从我们跟踪的38家主流房企拿地情况来看，销售均价更高的房企拿地积极性高于低均价房企，拿地均价的增速也更高。2023年1-3月高均价组(13家)累计新增土地价值同比增速为-22.1%、前值为-41.7%;低均价组(13家)累计新增土地价值同比增速为-58.7%、前值为-40.6%;高均价组(13家)累计新增土地均价同比增速为40.3%、前值为10.0%;低均价组(13家)累计新增土地均价同比增速为-11.0%、前值为28.1%。央国企拿地大幅领先于非央国企，不仅拿地均价远远高于非央国企，拿地均价的增速也大幅高于非央国企。2023年1-3月央国企组(10家)累计新增土地价值同比增速为-10.0%、前值为-2.9%;非央国企组(28家)累计新增土地价值同比增速为-43.2%、前值为-72.6%;央国企组(10家)累计新增土地均价同比增速为57.7%、前值为26.3%;非央国企组(28家)累计新增土地均价同比增速为2.7%、前值为-35.3%。我们认为，当前市场销售复苏的动力主要来自于销售均价较高的高能级地区，央国企凭借信用优势，在当前的销售市场和土地市场都获得了较为明显的领先。布局高能级区域的房企，在土地市场上也更加积极，拿地力度明显强于低均价房企。从我们跟踪的房企(38家)拿地情况来看，绿城中国、滨江集团和建发股份年内拿地金额最高，拿地力度最大。
行业内债及外债融资：
地方国有企业内债发行规模领先，行业外债余额持续下降。从境内债券融资情况来看，3月底内债存量规模同比小幅增长6.7%，地方国有企业内债发行额同比增速大幅领先，发行额占比接近8成。2023年1-3月央企房企的境内债券累计发行额的同比增速为-5.9%、前值为-6.3%;地方国有房企的境内债券累计发行额的同比增速为23.3%、前值为24.2%;非央国企房企的境内债券累计发行额的同比增速为-18.0%、前值为-50.2%。从境外债券融资情况来看，外债余额持续下降。从债券到期情况来看，5月份债务到期压力较4月份大幅减小。从我们跟踪的房企(38家)境内信用债和境外地产债存量来看，存量债务规模最大的三家房企为碧桂园、华润置地和中海地产，5月份债务到期规模最大的三家房企为富力地产、万科和正荣地产。境内债务成本低于境外，央企融资优势最明显。从房企境内存量信用债和境外存量
