东北证券发布房地产行业2019年度策略认为,今年以来,房地产政策端依然是延续“因城施策、因地制宜”的导向。但731政治局会议中“坚决遏制房价上涨”的表态,购房者的预期发生扭转,2019年行业景气度下行的趋势将不可逆转。预计全年商品房销售将量价齐跌,销售面积下降10%。销售价格出现分化,一线城市和强二线城市价格总体保持稳定,三四线城市房价将有所下滑,全年商品房销售额下降10%以上。销售的下行和土地市场的降温将影响新开工的增速,但施工和竣工节奏的加快仍将对房地产投资起到底部支撑作用,预计19年房地产投资仍有望保持3%的增速。

支持刚需和改善购房,防范行业金融风险。判断金融政策或有所放松,按揭贷款利率有望稳中有降。防范金融风险仍将是重要的目标,按揭贷款发放速度的加快,债券融资发行审批速度的加快,房企融资压力或有所缓解。今年资管新规和商业银行理财管理办法落地,对行业的资金层面的监管已经比较严格,2019年不会有更严格的政策出台。

房企短期承压,行业集中度仍将加速提升。行业景气度的下行和高价地项目入市导致房企19年销售项目的盈利水平或将承压。行业集中度提升的趋势仍在加快,龙头房企销售仍有望保持10%以上的正增长。业绩结转仍有保障,有望保持稳健增长,相对配置价值凸显。

龙头房企发挥融资、品牌和运营管理的优势,把握土地投资的节奏,在行业下行期获取高性价比土储。一线及强二线城市市场有望回暖,将对冲三四线市场下跌带来的风险。行业下行周期,购房者对住房的产品力和房企的运营管理要求有所提高,大浪淘沙,“良币淘汰劣币”,中小房企加快退出市场,管控优异的一线房企结构性机会和品牌优势更加明显。

东北证券推荐业绩确定性强、资源卓越的房企:万科A、保利地产、招商蛇口、华侨城A、新城控股和华夏幸福;建议关注销售高速成长、业绩弹性大的二线房企和区域龙头:中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城。