投资低迷,销售稳定

行业投资意愿仍然偏低。据国家统计局数据,2012年前十个月房地产投资总额同比增长15.4%至57,629亿元人民币,增速与1-9月份持平但低於1-6月份的16.6%。其中,住宅投资同比增长10.8%至39,704亿元人民币,低于2011年(+30%)、2010年和2009年(+16%)的全年水平。这表示在房地产紧缩政策的背景下,行业投资意愿仍然偏低。如果住宅投资增速在本年最后两个月没有显著提高,2012年全年住宅投资增长率将会处于自1998年来的最低水平。(上个投资增长低点出现在2009,同比升16%)

国家房地产开发景气指数也反映了房地产市场的投资低迷。10月份的国房景气指数为94.56,高于9月份的94.39,但是仍处于历史范围的下沿。总体而言,国房景气100点是最适合的水平,95至105之间为适度水平,95以下为较低水平,105以上为偏高水平。

10月份销售按年增长。2012年前10个月,商品房销售面积同比下降1.1%至7.9亿平方米。其中,住宅销售面积同比下降1.2%,相比2012年前9个月4.3%的同比下降速度有所放缓。10月份单月住宅销售面积9.208万平方米,按年增长25%。在环比基础上,由于九月基数较高,销售面积下降7%。截至10月,写字楼销售面积同比增长6.0%而商业营业用房同比小幅下滑0.2%.。

2012年前10个月累计商品房销售额同比增长5.6%至46,301亿元人民币,住宅销售同比增长6.6%。办公楼房地产销售额同比下降0.4%而商业营业用房销售额同比增长2.7%。10月份单月住宅销售金额同比增长35%,但环比下降7%。

开发商越来越依赖于销售收益作为资金来源。在前10个月中,开发商投资中来自于国内贷款,自筹资金,和预售及按揭贷款贡献同比上升14.7%,11.7%,及16.1%。从一个更宏观的角度来看,前十月国内贷款占总房地产投资金额比为15.8%,比2011年的15.1%略有提升,但仍然大幅低于2006-2010年的18.9%。与此同时,前十月自筹资金于房地产总投资中占比达到41%,和2011年持平,但大幅高于2006至2010年的34%。

展望。总体而言,房地产行业的供应端指标,如投资增长,仍处于不景气状态。

这表明了房地产开发商在紧缩的行业政策下仍然维持谨慎态度。相比之下,需求端指显示自2012年二季度以来的复苏趋势仍在继续。我们认为,这种趋势证明房地产市场仍然处于去库存化的阶段。因此,短期来看,这种供给端和需求的暂时脱节不会对房地产市场产生巨大影响。然而倘若供应端指标继续恶化,市场也许会在2014年后出现供给不足的现象。从融资的角度来看,过去两年房地产行业从紧的流动性导致开发商更加依赖自筹资金来满足投资需求。虽然宏观流动性已经开始逐步放松,我们认为房地产开发商未来仍然会努力开拓其他融资渠道并在销售策略上更加注重提高资产周转率。