冷链物流是利用温控、保鲜等技术工艺，以及冷库、冷藏车、冷藏箱等设施设备，确保冷链产品在初加工、储存、运输、流通加工、销售、配送等全过程始终处于规定温度环境下的专业物流。
自2021年“十四五”冷链物流发展规划发布以来，中国冷链物流市场正式步入高质量发展新阶段。中国物流与采购联合会数据显示，2023年上半年，我国冷链物流总额和冷链物流市场规模分别为3.1万亿元和2688亿元，同比分别增长3.7%和3.3%，冷链物流需求总量为2.1亿吨，同比增长5.2%，各项指标均稳定增长。
冷库是对食品、液体、化工、医药、疫苗、科学试验等物品的恒温恒湿贮藏设备，是冷链仓储和冷链行业发展的基础。中商产业研究院预测，2023年我国冷链物流市场需求总量将突破3.56亿吨，结合冷库货物周转率、冷库平均高度等因素，综合推算将转化为约4000万~6000万平方米冷链仓储需求。
冷链仓储成为物流新基建的重要一环
冷链物流涵盖生产加工、储存、运输等多个环节。其中，冷链运输、冷链仓储和其他服务占比分别约为40%、30%和30%。中物联冷链委的数据显示，今年上半年，冷链基础设施投资总额已超过186亿元，同比增长8.7%。冷链仓储设施的不断建设和完善已经成为物流新基建的重要一环，各地冷库等冷链物流设施在区域分布、产销地分布、温区功能等方面的结构性失衡问题有所改善。
随着第三批国家骨干冷链物流基地公布，贯穿京津冀、长三角、粤港澳、成渝、中原等城市群的冷链物流网络将逐渐形成，我国冷链物流基础设施空间分布将更加优化，冷链物流服务覆盖范围将更为广泛。目前，66个国家骨干冷链物流基地主要分布在华东、华中、西北地区;从功能类型来看，销地冷链物流基地和产地冷链物流基地分别占41处和25处;从建设类型来看，涵盖国家骨干冷链物流基地、预制菜冷链产业园、冷链配送中心等，以满足日益多样化的冷链物流需求。
相比普通高标仓，冷库投资建设成本更高、运营管理难度更大，但收入模式更为多元。
从业务性质上来看，冷库是干仓仓储服务的一个分支，但实际上，冷库与干仓之间存在较大差别。
在建造方面，冷库所用的建筑材料需要具备较高的保温性能和耐腐蚀性能，而符合其要求的建筑材料如聚氨酯、挤塑板、岩棉板等，一般价格较高，加上冷库所需的配套制冷系统造价不菲、施工难度较大，导致冷库平均每平方米建造成本是干仓的2到3倍左右。
在运营管理方面，冷库通常需分为冷冻库、冷藏库、恒温库等多个不同温度的库间或库区，需要配备专业人员和设备对温湿度进行相应控制，耗电量也一般为干仓的十倍以上，上述人力和电力等因素使冷库的运营管理成本较干仓大幅增加。
在投资方面，因为冷库投资建设及运营成本较高、前期投入较大、回收周期较长，目前更适合国企以及资金充足的成熟物流开发商投资运作。
在收益方面，由于冷库实际运营成本普遍超过3元/平方米，冷库出租价格一般为干仓的1.8~3.5倍。但在租金之外，冷库还有额外的库内运营收入，因此在出租率有保障的情况下，冷库整体收益一般高于干仓。
中国冷链仓储市场仍处于早期发展阶段。虽然全国冷库容量基数较大，且近五年增速均高于5%，但根据全球冷链联盟2020年发布的数据，我国人均冷库容量只有美国的1/4左右，与发达国家相比仍存在较大差距，难以满足近年来日益增长的冷链仓储需求。
从地理位置来看，冷链仓储设施分布不平衡问题依然存在。中冷联盟数据显示，华东地区冷库容量占比最大，约为40%;华北和华中地区占比不相上下，均在14%左右;东北和西北地区因气温相对较低，对冷库需求不足，其冷库容量占比均低于10%。从城市层面来看，北京、上海等一线城市冷库租赁需求活跃，呈现供不应求态势;部分二三线城市由于需求不足，形成了由租户主导成交的市场现状。
北京冷链仓储市场提质升级迫在眉睫
目前，北京冷链仓储市场总体量接近190万平方米，其中传统的低标冷库占比近2/3;由高标干仓改造的较优质冷库占比约为22%;真正符合国际标准设计和建造的高标冷库仅有20余万平方米，在总存量中仅占14%左右。加速推进冷链仓储设施“提质升级”已迫在眉睫。
北京低标冷库的主体是传统批发市场型冷库和旧厂房改造的冷库。作为农产品批发市场配套设施的冷库是北京早期冷链仓储设施之一，其代表为丰台区的新发地市场、顺义区的顺鑫石门市场、通州八里桥市场等，主要用于储存蔬菜、生禽、水产品、果品及其他农产品以满足民生需求。出于成本考量，此类冷库普遍采用低成本、高能效的氨制冷方式使库内长期保持低温状态，多为-18℃~-25℃的冷冻库。在租赁方面，此类冷库优先提供给批发市场中的入驻商户使用，剩余对外租赁面积较小，租金与其他类型冷库相比较低，一般在3元/平方米左右。
除传统批发市场型冷库之外，由旧厂房或低标仓改造的冷库在北京也具有一定规模的存量。此类冷库改造普遍缺乏专业性，单体面积大小不一，小则仅有几百平方米，大则上万平方米。由于缺乏统一建造标准、分布较为零散，各项目之间租金差距较大，无明显价格规律。
