在地产行业深处调整周期的背景下，2022年物业企业(以下简称“物企”)发展情况备受行业关注。

《中国经营报》记者梳理发现，截至2023年一季度末，已有53家物企上市公司对外披露了2022年年报，累计营收为2373亿元，同比增长19.1%，该增速较2021年下滑约26个百分点。其中，碧桂园服务和万物云分别以413.67亿元、301.06亿元营收位居行业前两位。

在物业管理行业营收增速放缓之时，也显现出物企上市意愿下降、第三方业务占比提升等诸多新变化。例如，在独立化发展方面，中信证券统计数据显示，截至2022年底，关联方在管面积已下降到行业存量在管面积的42.3%。以世茂服务为例，2022年，第三方项目合约面积占比高达77%。

“展望未来，并购市场逐渐回归理性，关联方利空应出尽出，物企有望迈入有质量增长阶段。”申港证券分析师曹旭特同时认为，随着经济向好，物企收缴率及社区增值服务仍有较确定的提升空间，在应收账款及其他应收款计提合理减值后，物企于2023年有望迎来业绩回归。

规模扩张增速放缓

在多重因素影响下，曾高速扩张的物管行业正迎来“换挡”时刻。

申港证券统计数据显示，在已披露2022年年报的53家上市物企中，按照2022年营收加权平均同比增速为22.4%。克而瑞物管亦指出，2022年，上市物企营收增速均值不及2021年的一半。

尽管如此，记者梳理上市物企营收数据发现，依然有不少物企营收增速保持在较高水平。在2022年上市物企营收增速TOP10中，营收增速达60.7%的金茂服务遥遥领先于其他物企，而建发物业、碧桂园服务、滨江服务、和泓服务则紧随其后。

以滨江服务为例，相关统计数据显示，2022年，滨江服务营收达到19.8亿元，和2021年的13.98亿元相比增长41.7%，归母净利润则为4.12亿元，同比增长28.9%。在滨江服务2022年业绩发布会上，滨江服务管理层提出，2023年，公司营收增长目标不低于30%。

除上市物企外，在目前未上市的明星物企中，龙湖集团旗下的龙湖智创生活营收状况也备受关注。

龙湖集团相关负责人向记者提供的数据显示，2022年，龙湖智创生活实现收入总额137.5亿元(合并抵消前)，综合毛利率为34.3%，营业收入首次突破百亿元，同比增长24%。

在经营业绩变化之时，物企的管理规模也呈现出不同变化。克而瑞物管统计数据显示，披露2022年度在管面积的50家上市物企中，在管规模超过亿平方米量级的物企达16家，超过均值(1.28亿平方米)的物企为14家，与2021年保持一致。

记者梳理相关数据发现，截至2022年末，碧桂园服务在管面积约8.69亿平方米，位居行业第一，而保利物业、雅生活服务、绿城服务在管面积均已超过3亿平方米。此外，从增速层面来看，克而瑞物管分析认为，2022年，上市物企在管面积增速普遍下降。

在地产行业进入调整周期等因素影响下，物管行业已告别“唯规模论”时代，正逐步回归理性。

“对于绿城服务来说，现在的行业更符合我们发展。2018年、2019年，大部分企业通过收并购等方式快速扩张规模、提高股价。”绿城服务董事会主席杨掌法在绿城服务2022年业绩发布会上表示，“我认为，现在行业发展更加回归理性，更加理性地认识行业价值，让行业价值进一步回归。这让我们有理由比往年更看好行业发展前景。”

第三方业务占比提升

在规模扩张、增速放缓的同时，物企的独立化发展进程却在加速推进。

以世茂服务为例，财务数据显示，2022年，世茂服务合约面积达3.41亿平方米，其中，来自世茂集团及第三方的项目面积占比分别为23%、77%。世茂服务第三方市场拓展合约面积占比高达38%。

不仅如此，在过去的2022年，世茂服务新增第三方拓展合约面积超过4000万平方米，与2019年相比复合增长率达181%。对此，世茂服务方面表示：“公司外拓势头强劲，显示出强有力的独立发展能力。”

国金证券研报也显示，截至2022年底，滨江服务在管面积中，第三方市场占比提升了7个百分点，达到55%，首次超过滨江集团业务占比。而在滨江服务2022年新增在管面积中，亦有72%来自第三方市场。

事实上，世茂服务、滨江服务只是物管行业加速独立化发展的一个缩影。截至2022年末，新城悦服务第三方在管面积占比也达到51.9%，超过了来自新城控股的交付面积;朗诗绿色生活来自独立第三方的在管建筑面积占比则已提升至57.2%。

而龙湖智创生活方面则表示，在2022年外部拓展方面，公司新签约金额同比翻番，合约管理面积增幅再创新高。

中信证券研报数据显示，2022年底，关联方在管面积已下降到行业存量在管面积的42.3%。以开发商服务为主体，包含大量关联方支付的非业主增值服务贡献大幅下降。2022年，非业主增值服务收入占比下降到17%，利润占比下降到16%。“无论国企还是民企，过去三年独立运营的能力均有明显提升。”

在业内人士看来，在物企加速独立步伐的背后，主要缘于地产行业近年来深度调整，来自地产关联方的支持力度显著减弱，不少物企“被迫”走上了独立发展之路，通过市场拓展以提升来自第三方的业务占比和规模。

“地产