行业集中度进一步提升之后马太效应凸显，这一年，是物业的黄金发展期，还是进入新蓝海之前的鏖战?

过去一年间，物管市场波澜壮阔，并购规模创历史新高。中指研究院数据显示，2021年物业管理行业并购交易金额约362.5亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约243%，其中不乏百亿级并购。

“大鱼吃大鱼”成为新趋势，而头部物企高速扩张的另一面，则是流动性出现问题的房企整售物业断臂求生，一时间，“资金困难，先卖物业”此起彼伏。

物业资本市场方面，呈现出截然不同的上下半场，上半年火热、下半年降温，物企上市之路开始坎坷、股价明显回调、PE倍数腰斩、市盈率下降。

2021年底，以行业巨头万物云延宕多年终于宣布上市结尾，2022开年，以“尖子生”龙湖智创生活分拆赴港上市再开一局，行业内最后的“大鱼”走入资本市场，但物业估值已经走下神坛，顶峰之后，资本市场对物业板块的想象力快速消退。

行业集中度进一步提升之后马太效应凸显，这一年，是物业的黄金发展期，还是进入新蓝海之前的鏖战?经过大洗牌之后的物业市场，未来还有哪些机会?

并购空前

2021年9月，碧桂园服务接连发出公告，拟以100亿元收购富力物业、以33亿元收购“物业第一股”彩生活的部分核心资产邻里乐，大手笔并购业界瞩目，新增合约面积更是“一骑绝尘”。

而就在上半年，碧桂园服务刚以54.32亿元将蓝光嘉宝收入囊中，三笔并购代价总计187.32亿元，令碧桂园服务成为物业行业全年最大的“并购王”。

碧桂园服务的大肆收购只是行业的一个切面。中指研究院统计发现，2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业，交易金额约362.5亿元创新高，相比2020全年交易总额大幅增长约243%，且大额交易多发，并购主体以上市企业为主。

克而瑞物管研究院通过对市场公开披露信息监测发现，加上非上市物企的收并购，2021年物管行业发生的企业并购案涉及金额已超过400亿元，这个数值是2020年的四倍。

分析并购热潮可以发现，不同于以往“大鱼吃小鱼”的传统逻辑，2021年物业行业的并购“大鱼吃大鱼”频繁发生，除了上述碧桂园的三笔收购案，宣布上市前的龙湖智慧服务也相继收购亿达物业全部股权、收购楷林商务服务、收购美好幸福物业、向九龙仓集团收购其旗下中国内地部分物管企业100%股权等。

万物云也在积极扩围，相继收购三盛集团旗下的伯恩物业，并以换股方式招揽阳光城旗下物业公司阳光智博，其中，伯恩物业是福建地区规模最大的物业企业之一，管理面积超过7000万平方米。

克而瑞物管认为，“大鱼吃大鱼”现象的出现，主要是由于2021年受地产融资政策收紧的影响，现金流极度紧张的房企为缓解流动性压力，选择出售旗下物企，由此引发行业多项重大收并购。

“民企资金链空前紧张之下，不得不出售资产偿债。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“相比土地和在建商品房项目，估值高、有‘现金流奶牛’之称的物业，正是最佳的出售对象。”

蓝光嘉宝、富力物业、彩生活邻里乐、三盛旗下伯恩物业、阳光城旗下阳光智博都是典型的“售出物业救开发主业”的案例。

据不完全统计，碧桂园服务、合景悠活、万物云2021年并购面积超过1亿平方米。

但这种情况下的大规模收并购并不是良性循环，正如万物云CEO朱保全所说的那样，“过去两年物业成香饽饽、成了未来，现在地产不行，大家就把‘未来’给卖了。”

朱保全认为，高额的收并购其实会带来隐忧。“今天的物业行业买卖价格很高，动辄几十亿上百亿，但是这些钱，某种意义上并没有流到业主，而是在股东之间在进行转账。”

“如果在资本对赌之下，我的公司卖给你，买我的人一定会谈未来几年的经营利润率。对于我来说，一定是赚钱是第一位的，在这个时候，我有可能就会能省则省，但是这恰恰是对整个资产最严重的践踏。”朱保全说。

近期以来，物业管理行业的并购市场开始转冷，不仅表现为当前并购数量减少，也表现为并购定价趋于理性。

中指研究院数据显示，2021年物业并购标的估值水平在7.45倍到26.9倍之间，相比2020年的平均估值水平下降约20%。

“并购市场的降温晚于二级市场估值的下降，但降温仍是趋势。”中信证券指出，物业并购市场的降温是对盲目追求物业管理权行为的警示。

资本趋冷

2021年底和2022年初，万物云与龙湖智创生活的上市节点并非情理之中，毕竟物企的上市热潮已经褪去，各项数据都在下滑。

克而瑞物管数据显示，2021年上半年物企上市热情持续火热，行业迎来企业集中递表期，有28家物业企业递表时间集中在上半年。

而把时间拉长到全年，数据并没有以高速的态势递升。截至2021年12月31日，物业行业全年新交表企业累计34家，虽然总数量明显高于2019年的9家和2020年的19家，为迄今年度递表企业数之最，但下半年仅有6家，资本市场遇冷，预期的上市高峰并未到来，物企上市进程受挫。

实际计算下来，年内新增实现上市的物企共14家，较2020年还减