冬日的北京，晴朗而寒冷，位于北京安定门外大街的中粮·置地广场与古典的地坛西门比邻，现代气息更加浓郁。在大厦地下一层经营麻辣烫的陈先生告诉《证券日报》记者，他们从2019年就入驻经营，尚不知道该写字楼已经易主。

事实上，中粮·置地广场的项目公司2023年9月份已经被中邮人寿收购。从全行业来看，2023年，保险公司对不动产项目投资表现出极高的热情，而对上市房地产公司的股票则在持续减持。

险资地产投资转向的背后有着怎样的逻辑?在近年商业地产租金整体下降的态势下，险资加码商业地产投资是出于什么考虑?对此，记者进行了调查采访。

新变化：买不动产卖地产股

2023年以来，保险机构密集通过股权、物权等方式投资商业不动产项目。

例如，去年12月26日，太保人寿发布大额不动产投资公告称，其对上海市黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块的投资新增出资1.6亿元。

这只是险资加码不动产投资的一个缩影。去年以来，险资对不动产投资表现出极大的热情，参与机构既有大型险企也有中小型险企，“买买买”成为主基调。

从大型险企看，平安人寿去年一次性公布投资4个产业园区不动产项目，包括上海东方万国项目、上海弘源科创项目、北京弘源国际项目、北京弘源新时代项目，合计预计投资金额不超过73.33亿元，是2023年以来行业最大的一例不动产投资。

同时，国寿系机构收购珠海世茂新领域房地产开发有限公司50.99%股权，后者的主要业务为发展位于珠海的综合商业及商用综合体开发项目，包括酒店式写字楼、商业物业、酒店及展会中心。

从中小型险企来看，去年9月底，中邮人寿通过产权交易获得北京昆庭资产管理有限公司(以下简称“北京昆庭”)100%股权及债权，成交价格约42.56亿元。北京昆庭的主要资产是为位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮·置地广场项目。

2023年12月4日，海保人寿披露信息，公司以物权方式投资武汉国采中心T4栋2-11层不动产项目，交易总价款为2.03亿元。

投资性不动产既包括写字楼、商业、酒店等传统投资性物业类型，也包括物流仓储、产业园、数据中心、租赁住房等新兴投资性物业类型。

《证券日报》记者根据各类公开信息进行的不完全统计显示，2023年保险公司新签约投资不动产以及前期签约项目后续出资额合计超过了345亿元。

与在不动产市场“买买买”相反的是，险资对上市房地产公司的股票则在“卖卖卖”，重仓(险资进入上市公司前十大流通股股东)的房地产公司数量以及持仓数量都在持续减少。

保利发展去年11月中旬发布的股东集中竞价减持股份公告显示，在减持期内，泰康人寿减持了其通过非公开发行所取得的保利发展股份81769700股，占公司总股本的比例为0.68%。自本次减持计划起始日至2023年11月10日，泰康人寿还通过集中竞价交易方式累计减持了其通过二级市场集中竞价交易取得的保利发展694.78万股，占公司总股本的0.06%。减持后，泰康人寿对保利发展的持股比例自7.05%降至6.31%。

事实上，2023年，中国平安、新华保险、大家人寿、前海人寿等险企均减持了地产股。例如，2023年11月8日，中国平安发布公告称：“截至目前，本公司没有持有碧桂园控股有限公司的股份。”而此前，中国平安曾为碧桂园第二大股东。同时，新华保险和中国人寿旗下相关账户三季度均减持了万科A股份。

此外，Wind资讯数据显示，根据上市公司2023年三季报，截至去年9月底，险资重仓房地产公司股票共约59.2亿股，较6月底减少了1亿股;持仓市值约364.96亿元，较6月底减少26.5亿元，“撤退”趋势明显。

对此，一家险资机构相关负责人表示，近年来，房地产行业深度调整，部分上市地产公司经营业绩和流动性承压，为防范风险，险资持续压降地产股配置。

新考量：看好远期收益率

撤离地产股，加码不动产，险资投资转向的背后，有着怎样的考量?当前，险资投资不动产的预期收益率如何?远期收益率预计能达到什么水平?

一家保险资管公司相关负责人对《证券日报》记者表示，从资产配置的角度看，优质不动产投资能带来稳定的现金流，且投资规模较大，与险资的属性较为匹配。

高和资本执行合伙人周以升对《证券日报》记者分析道，当前，险企负债端成本较高，在利率下行的市场环境下，险资大量配置固收产品较难覆盖成本，急需风险可控且风险溢价较高的产品。不动产正是这样的一类产品。如果策略得当，不动产投资可以很好地抵御市场下行和通货膨胀，契合保险资金保值增值的需求，是保险资金另类资产配置的重要组成部分。

不过，也有担心的声音，即当前城市写字楼、购物中心等租金持续下滑，空置率上升，险资斥巨资投资写字楼、购物中心、物流中心等不动产，是否能获得较好的投资回报?

戴德梁行首席政策分析专家魏东对《证券日报》记者表示，从写字楼市场来看，自2018年底，受经济下行压力较大影响，北京、上海等大型城市的写字楼租金水平就开始下滑，此后更是持续承压。截至2023年三季度末，北京、上海写字楼市场租金水平较2019年底分别下降1