“王炸”来了，但仍不够!
“王炸”终于来了!截至9月1日，北京、上海、广州、深圳均已正式宣布，落实“认房不认贷”政策措施。
上一篇《政策“细节”来了，房地产可以谨慎乐观了吗?》一再强调，当前的政策需要更多落地的“细节”，而“北上广深等城市具有标杆作用，一项政策如果不能在标杆城市落地的话，其实际作用将大打折扣”。
没想到，这一轮的政策推动力度如此之果决，在8月25日住建部等三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施之后，仅仅一周时间，四大一线城市就果断出手，将其从“一城一策”工具箱中掏了出来。
“认房不认贷”主要作用在于支持居民的改善类需求，刺激刚需入场。根据政策，不论该家庭此前是否使用过商业贷款购房，有没有过贷款记录，只要在购买时家庭所有成员在当地均无住房，即可符合首套房的认定标准，可按首套住房申请住房贷款。
从北京这几年来的二手房市场看，改善类需求超过半数。因此，市场大多看好此后一线城市的二手房市场，而二手房的流通程度，又是一个城市房地产活力的标志。
可以预见，在政策带动下，未来两三个月(金九银十)一线城市无论是新房还是二手房都将热一阵。
不过对于其能否真正扭转当前房地产行业的困局，不少观察人士持谨慎态度。北京大学国家发展研究院院长姚洋甚至认为，由于大的政策(如限购、三道红线)都不让动，认房不认贷不过是“小打小闹”。
从本质上说，这属于救市场的应急措施。因为认房不认贷，就是减少首付比例，给购房者更大的杠杆比例，这是刺激需求端。
但杠杆放大不代表借的钱不用还，购买力最后还需要其他的支撑因素，这些因素既包括购房者的收入能力，也包括整个房地产市场的信心情况。
这也就回到了当下房地产市场的主要话题——纾困。一个共识是，房地产纾困的三大任务是保交楼、保主体与保市场，单维度地保交楼或保市场都很难有成效。但目前从中央到地方主要的纾困政策，无论是认房不认贷、降低存量首套住房贷款利率、购房补贴还是公积金政策，都集中在销售端，也就是集中在保市场这个维度发力。
仅仅销售端的刺激，不足以改变房地产整体的困局，一个突出的问题是，如果企业端的信誉坍塌问题不解决，购房者根本没有信心到市场上买新房，销售恢复也就大打折扣了。
当前大力保交楼，大力刺激销售端，而在保主体方面显得力度不足，现在迫切需要在保主体方面发力了。
市场信心的恢复来自哪里
当前的市场风险主要集中在企业端。
近期，碧桂园、河南建业、远洋等企业接连出现债券兑付危机。行业违约风险正在向经营相对规范、市场口碑较好的企业蔓延，像远洋这样的具有国资背景的开发商，也承受了巨大的市场压力。
龙头房企违约蔓延的主因是市场销售下降速度过快，且在低位延续时间过长，企业没有条件进行调整，应对形势变化。
自2021年下半年房企出现流动性危机以来，中国房地产行业便进入下行周期，各类行业相关数据急转直下。行业成交低迷已经持续24个月，今年8月，全国百强房企销售额进一步下跌，同比下降39.2%，创今年单月降幅新高。
在近日召开的2023年中期业绩会上，万科董事会主席郁亮表示，全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%，今年1~7月继续下降25%。按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模，即17年前的水平。
房企债务违约，项目停工，房地产市场下行，这三者组成的负向循环让房地产行业纾困举步维艰。
对市场来说，房企债务违约、项目停工直接的影响，就是消费者不敢买新房，市场信心跌入谷底。
以郑州为例，今年上半年郑州二手房一共卖了37000多套，而新房是36000多套，二手房成交套数正式超过新房。本应主导市场的新房市场量价低迷，本质上是对房企的信心没有恢复。
对房企来说，没有开工就没有销售。收入急剧下降的同时，过往大量买地、建设带来的支出仍在继续。特别是当前保交楼是硬性要求，那些老老实实保交楼的企业，现金流也就会急剧下降。
以碧桂园为例，2022年，碧桂园交付了70万套，行业第一;今年全年碧桂园计划交付房屋70万套左右，扣除今年上半年已交付的27.8万套，下半年的交房任务仍有40多万套。
但碧桂园销售端下降严重，今年前7个月，碧桂园单月权益合同销售额同比2022年下降35%，同比2021年下降61%。这对碧桂园的现金流来说是巨大的考验。
此外，境内外金融机构避险情绪浓厚，资金投放收缩，民营房企债券发行量大幅减少，房地产信托余额较2021年初萎缩51%。
一些房地产观察人士更是直言，“房地产困境就是民营房企的流动性困境”。从数据对比来看更加明显，比如2022年民企发行债券0.97万亿元，国企为29.25万亿元;2022年民企债券净融资额为-2078.52亿元，是负值，国企为2.55万亿元;2022年民企发行债券存量是2.23万亿元，国企为59万亿元。
据华福证券统计，以75家典型房企
