《谈国论企》中国住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局于2023年8月18日发出的《通知》，所出台的「认房不认贷」政策，乃优化个人住房贷款中住房套数认定标准，使合资格居民家庭可采取首付等条件置业，产生降低购房成本即实际成本的佳效。新策该会更好地满足居民刚性和改善性住房需求。

*新策有助合资格居民家庭置业降成本*

绝对不可忽视的，是三大部委所发表的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，强调(1)要「坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位」，房住不炒的住房政策总基调，相当明确，千万不要别有用心的误导中央有进一步放宽措施予人以「炒」之「可能」性「存在」，和(2)要「因城施策用好政策工具箱」，充分显示中央的最新住房政策予不同城乡按不同环境、条件和现况，采取不同策略支持居民购买房子自住，甚至改善生活素质。

《通知》最重要之处，为(一)重新订定「首套住房」的定义和规定，有颇为重大的放宽，使合资格者在购房自住时能够得到成本降低的优惠，即:明确地表明居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女.下同)申请贷款购买商品住房时，「家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷」。此策最大的特点是(I)「认房」。以家庭为单位的居民，在购买商品住房时，在当地没有名下的成套住房，就不论有无借过过购买过住房是可以获得银行业金融机构的按「首套住房」规格的信贷，也就是所指的「不认贷」。

正正因为「不认贷」，(II)居民家庭在购房时名下没有成套住房的，就可以享受到首套住房的贷款优惠，实际的效益是让合资格的居民家庭的置业，降低首付等条件，也就是能够产生降低购房成本的，此举不仅(i)在相当程度释放社会和市场上大量的刚性需求，因「认房不认贷」减除居民家庭曾有置业纪录便得以「二套房」规模借贷;更可以(ii)让居民家庭改善和提升以居住为主的生活条件和环境。

要注意的，是(二)居民家庭有强烈的刚性需求及改善居住条件的需要。国民经济近年稳中有进发展，即使是新冠肺炎COVID-19疫情期间，国内生产总值GDP还是基本保持上升态势，即使增长速度和幅度有所放慢，但表现总是比美国欧亚等其他国家或地区为稳定甚至相对良好，而居民的就业情况于近期也许存在困难，却无改置业之需。此可见于商品房市道存困不少，惟销情反覆中略趋为向稳:销售额度于2023年1-7月份累计6.3184万亿元，同比轻微增加0.7%和销售面积累计5.76亿平方米同比减少4.3%。

*中央坚持房子是用来住的不是用来炒的定位*

反观(三)银行等金融机构，对商品住宅市场的贷款十分审慎:对住户的中长期贷款，于2023年7月份较上年同期减少672亿元，而2022年6月份尚净增1486亿元，表现差。此项与内地的房地产市道仍然下行有所密切关系。相信《通知》的「认房不认贷」最新政策，会刺激银行业加大支持刚性和提升生活质素的居民家庭贷款力度。

至于(四)「因城施策」，《通知》的最新政策为:「家庭住房套数由城市政府指定的住房套数查询或认定责任部门，根据居民家庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果或认定证明」。此策纳入「一城一策」工具箱，具高度弹性，方便不同城市的政府，是为有针对性的改善和支持居民家庭的置业。

连同中国人民银行、国家金融监督管理总局2023年7月10日发出的《关于金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，要求金融机构对房地产企业的(1)「存量贷款」予以展期、(2)「专项借款」支持项目发放的「配套融资」期内不下调风险分类，使房企有相对稳定的资金资源有更充分时间作保交楼的开发建设，挽回置业者对买楼保收楼的信心，促使房企的开发投资有回报和资金回笼，强化金融机构支持房企发展力度，确保房地产市场平稳健康发展。

此可见国家对支持房地产市场的高度决心，相信更多的相关政策会陆续出台。