概要

今年以来我们曾多次提到我国的存量房贷利率有调整的空间，而对比近期央行从“鼓励”到“指导”的表态，我们认为，居民存量房贷利率的调整或逐步落地。根据我们的估算，存量房贷当前的加权平均执行利率或在4.8%附近。如果本轮存量房贷利率的调整目标为最新投放的利率水平，即4.14%(2023Q1的平均利率)，那么两者差距超过60bp。截至今年上半年，存量的个人住房贷款余额总计38.6万亿元，如果按照60bp的幅度进行利率调整，或将对应减少银行的年利息收入超2000亿元，占2022年银行业2.3万亿净利润的比例约10%。如果按照40bp的调整幅度进行估算，对银行净利润的影响或缩减至6.7%。边际上，降低存量房贷利率会直接减少居民的月供支出，对消费起到一定的支撑作用。风险提示：政策力度不及预期;假设和测算误差风险。

8月1日，央行、外汇局召开2023年下半年工作会议，会议提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”此前，在7月14日的上半年金融统计数据情况新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜曾表示，“按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

实际上，今年以来我们曾多次提到我国的存量房贷利率有调整的空间，而对比近期央行从“鼓励”到“指导”的表态，我们认为，居民存量房贷利率的调整或逐步落地。

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为何调存量?资产、负债的利率倒挂

居民提前还贷潮仍在持续，存量房贷降成本或是“破局”关键。此前我们就提出居民资产端和负债端的利率“倒挂”是引发居民提前还贷潮的重要背景。

实际上从去年2月开始，就首次出现了居民中长贷单月负增长的情况。到今年上半年，央行公布个人住房贷款累计发放3.5万亿元，但6月末的个人住房贷款余额比去年年末还减少了2000亿元，也就是上半年偿还贷款规模近3.7万亿元，同比去年上半年的偿还额多出近1.31万亿元。包括RMBS早偿率指数也显示，居民提前还贷的现象依然“高温难降”，对银行的收益和稳定性持续造成影响。

随着资产端收益率的回落，负债端成本却相对刚性，使得居民倾向于重构资产负债表、提前偿还贷款。

作为居民部门资产端的最大组成，房地产资产的价格预期已发生了调整，近两年70大中城市的房价同比也进入了负区间。同时，随着市场化利率的走低，其他的金融产品提供的回报率相比往年也要偏弱，典型的例如余额宝的年化收益率已长时间低于2%、无风险的存款利率也接连下调。在负债端，我们主要考虑占比接近8成[1]的房贷成本。我国的房贷利率是有管理的，尽管市场利率已经回落，房贷利率的调整幅度却较为有限，尤其是存量部分的房贷。2021年底，新发放的个人抵押贷款利率高达5.63%。去年以来，新发放的房贷利率已经有了比较明显的回落，截至今年3月，新发放的平均利率相比21年底下行149bp。但存量房贷方面，点差是固定的，因此仅跟随5年以上LPR利率调整了45bp(截至7月)。

根据我们的估算，当前存量房贷利率的平均值仍然在4%-5%。尤其是在2020年和2021年那段时间投放的房贷利率更高，平均仍在5%以上。而这些还只是平均值，考虑到个体情况，也有部分居民偿还的房贷利率水平还在6%附近。

因此，要减缓提前还贷的趋势、稳定融资需求，有必要同步调整居民负债端融资成本，尤其是存量房贷利率存在明显的调整空间。

另一方面，房地产政策也在“调整优化”。近月，30大中城市商品房成交数据显示地产市场依然偏弱运行。而7月政治局会议新增表述“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。我们认为，对房地产的定调已在积极变化，存量房贷利率的调整也能够降低居民购房成本及利息负担，有助于稳定地产市场。

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如何降成本?降点差or再融资

那么对于存量房贷，有哪些方式可以实现降成本?

对于具体操作，央行表示“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。考虑到我国当前的房贷利率按“5年期LPR+点差”执行，如果主要对存量房贷进行降成本，银行可以和部分居民“协商变更”点差水平。比如，对于那些当前执行的利率水平还在5%以上的客户，如果将点差降至0，那么至少能够将利率调低80bp。又或者银行可以以“统一打折”的方式进行调降，也就是对点差进行一致的压缩。

类似给存量房贷降成本的措施，实际上在2008年前后也曾实施过。

受美国金融危机以及前期地产调控收紧的影响，2008年下半年，我国经济和房地产市场出现下滑。为了稳定房地产，宽松政策开始加码。10月，央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，开启了存量房贷利率的调整进程。在此前下限为0.85倍的基础上，通知提出，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。而且这个条款不只针对新发放贷款，也同样适用于存量房贷利率，银行可以与客户协商进行调整。

而“转按揭”业务的复出，才真正推动了存量房贷优惠政策的加速落地。