距离央行发声支持存量房贷利率下调发声已经两周，商业银行却鲜有落地案例。

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国务院新闻办发布会上表示，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

需要明确的是，房贷一族呼吁的存量房贷利率下调一直集中在银行的加点部分，因为挂钩5年期LPR的部分会在每年的重定价周期后自动调整。加点幅度通常是银行根据当时的经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素确定的，且在合同剩余期限内是固定不变的。

以2021年底申请房贷的一位郑州购房者为例，他当时和银行签订的房贷利率是6.27%，而当时的5年期LPR是4.65%，银行加点部分超过160BP。整个2022年5年期LPR一共下调35BP，重定价周期之后该购房者的最新房贷利率为5.92%，而郑州目前首套房贷利率最低可以执行3.7%。以等额本息还款方式贷100万和25年为例，存量房贷和新增房贷月供相差超过1200元。

利率“高位站岗”的购房者对央行发声后续银行的跟进情况自然是满怀期待。但一位中小银行人士告诉21世纪经济报道记者，“央行的表态更多是一种呼吁，而不是对商业银行的强制性要求，这意味着银行在降不降、降多少方面仍然有一定的自主权，各家银行根据自身情况会有自己的考量。”

且央行发声之后，商业银行的整体反应更像是等待和观望。不过据，观望的同时，已有城商行内测如果将存量房贷利率与当前房贷利率拉齐将对银行业绩带来多大的影响，答案是“很小”。但尚不清楚股份行或者大行是否进行了同样的内测，答案未知。

银行的观望

综合媒体报道和记者采访的情况来看，目前尚没有银行收到央行有关指导存量房贷利率下调的政策文件。

记者在洛阳网的“百姓呼声”栏目下发现，针对居民“何时下调房贷利率”的提问，多家商业银行共同的回复是，“我行已关注到有关存量住房贷款利率调整的新闻报道，但目前尚未接到有关部门的通知。如有正式要求或方案，将及时跟进并做好贯彻落实。”

一位房地产金融专家告诉记者，央行的提法是要按照市场化、法制化原则去推进，这意味着央行层面不太可能统一对商业银行的房贷利率进行调整，而是让各家商业银行根据自身情况决定可以承受的让利幅度。考虑到个人房贷客户和银行重新谈判的话语权不足，加之优质资产稀缺的经营环境下房贷优势更加凸显，银行下调存量贷款利率的动力并不充足，即使落地这个过程也不会很快。

另一位房地产金融专家则直言，没有央行的统一政策文件这件事很难推进，因为个人房贷客户相对银行的议价权明显很弱，接下来如何有序落地还将考验监管和从业者的共同智慧。一位大行人士也持有类似的观点。

上述中小银行人士表示，下一步可以关注央行会否对银行进行窗口指导，但可能主要集中在大行。中小银行房贷占比不高影响不是很大，不过现在息差压力不小业务也不是很好做，因此也不会轻易跳出来主动打折。就他所在的银行而言，如果大行股份行率先行动，大概率也会跟进。

花旗集团大中华区首席经济学家余向荣则认为，存量房贷利率一刀切下调不是合适的政策选项。抵押贷款合同确定了利率及其调整规则，监管机构通过行政干预统一调整不利于政策信誉的维护，也与利率市场化的改革方向相悖。我国于2019年8月改革完善LPR形成机制，并确立其为基准贷款利率。此后，银行和其他市场力量在利率形成中发挥的作用越来越大。一刀切会对银行系统带来冲击，统一调降也不利于存量房贷市场利率的发现。

除了要不要统一调降之外，还有一个问题值得关注，那就是央行为何选在此时发声。有关存量房贷利率下调的讨论早在去年5月就已开始，而由新增和存量房贷利差引发的提前还贷潮也从去年延续到了今年上半年，但今年7月是央行首次针对存量房贷利率下调发声。

一个较为合理的解释是，提前还贷潮已经演进到了监管高度重视的程度。邹澜称，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点。换言之，上半年个人住房贷款提前还款的总额已经超过新发放的总额。

上述房地产金融专家之一还向记者直言，在这种形势下，反正银行的净利息收入都会受到影响，与其让居民扎堆提前还贷或是违规转贷，不如设计出一个可操作的打折方案，影响可能还更小一些，但这也要因银行而异。

上述中小银行人士亦表示，目前存量房贷利率下调仍属于政府倡导的市场化行为，因此如果出现有的银行调降有的不调降，这家降的多那家降的少也不足为奇。

沉寂的转按揭需要提及的是，一直以来，存量房贷利率下调的一大难点在于执行层面。基于购房时间的不同，购房者的存量房贷利率差异较大;基于自身定位和发展模式，每个银行的房贷占比也有所不同;基于金融资源的丰富程度等因素，每个地区的房贷利率曾经站上的高点也有差异。

怎么降?降多少才合适?对此，社交媒体上频现有人呼吁重启2008年调降存量房贷利率时曾出现的跨行“转按揭”业务，理由