以绝对值衡量，中国保险公司通过其投资组合持有的房地产行业敞口总体较大。虽然与其庞大的资产基础相比，此类风险敞口相对较小，但同样可能构成实质性风险，具体取决于保险公司的资本基础规模。对于一些保险公司而言，其房地产行业敞口超过了股东权益的10%，导致其面临一定程度的集中度风险。针对中国房地产行业的支持措施将有助于稳定房价，降低违约风险，而这将减轻保险公司持有的房地产相关投资带来的资产风险。

中国保险公司可以进行哪些房地产投资?

保险公司一般不允许投资住宅地产，而住宅地产是中国房地产市场低迷的主因。其可以投资基础设施和其他商业地产，以及不动产相关金融产品。

通过物权、债权或股权，保险公司投资商业地产、办公楼、与保险业务相关的养老、医疗和汽车服务等不动产，以及自用性不动产。

商业地产，尤其是优质地段的商业地产通常能够产生长期且相对稳定的经常性租金收入。住宅地产受市场需求和购房者信心影响，因此价格波动较大，而目前该行业仍然疲弱。

作为股权投资的一部分，保险公司还可投资上市房企股权，但不得控股此类企业。此外，保险公司不得收购未上市房企股权，但项目公司除外。

关于不动产相关金融产品，常见投资选项包括保险资管公司发行的不动产股权投资基金以及不动产债务投资计划。房地产投资信托基金(REIT)是中国保险公司正在探索的另一投资选项。需特别指出的是，所有固定收益类房地产相关金融产品必须具有国内AA或以上评级。

中国保险公司的房地产风险敞口有多大?房地产行业承压对中国保险公司的信用影响是怎样的?

以绝对值衡量，中国保险公司的房地产行业投资敞口较大。尽管在其庞大的资产基础中，此类敞口只占相对较小的一部分，但在某些情况下，相对于其股东权益而言，此类敞口并不小。房地产行业敞口通常不超过保险公司总资产的5%，低于监管上限。根据房地产相关投资的不同分类，监管上限为总资产的3%-30%不等。不过，对于某些保险公司而言，房地产行业敞口超过了其股东权益的10%，表明存在一定程度的集中度风险。寿险公司的房地产敞口通常大于财产及意外保险(财险)公司，因为鉴于负债期限较长，房地产相关投资可较好地匹配寿险公司的资产负债管理需求。

近年来，中国房地产行业面临的压力加大了保险公司的资产风险。房地产相关投资减值和减记的增加拉低了保险公司的投资收益和净利润。不过，这对保险公司的直接信用影响总体有限，主要是相关影响因相对适中的风险敞口，以及稳健的资本状况、审慎的投资和资本管理等其他因素而得到缓解。但若房地产市场的疲弱影响经济增长并导致资本市场低迷，保险公司将面临蔓延风险。

保险公司对房地产行业的投资敞口一般分为投资性房地产、房地产公司债券和股票，以及非标投资这三类。

投资性房地产

指保险公司或其子公司持有并合并计入资产负债表的实体房地产。与总资产相比，保险公司持有的投资性房地产规模较小(见图表2)。投资性房地产按摊余成本计价，但须进行年度估值，以反映减值损失。尽管保险公司对估值方法和减值记账标准有一定的自由裁量权，但公允价值的大幅下降仍可能导致减值损失。不过减值损失通常较小，不会影响保险公司的净利润。

房地产公司债券和股票

保险公司的债券资产组合中较少直接持有房地产公司发行的债券，其持有的前20大债券也很少出现此类债券，特别是多数保险公司的债券投资都是国债和地方政府债券。另一方面，保险公司对房地产公司股权的投资规模往往略大，有时会出现在保险公司的前20股权投资中，这表明存在一定程度的集中度风险。

虽然对于多数领先的保险公司而言，其持有的房地产公司债券和股票的整体规模不到其总资产的1%，但这些资产容易受到资本市场波动的影响。保险公司持有上市房地产开发商的股票常因股价低迷和违约事件而引发公众关注(图表3)。在多数情况下，这些股权投资在保险公司的资产负债表上被列为长期股权投资，无需盯市计量。但股票市场价格大幅下跌可能会引发减值支出，从而削弱保险公司的盈利能力和资本基础。

例如，中国平安集团对华夏幸福基业股份有限公司(华夏幸福)相关投资在2021年计提了人民币432亿元的减值损失。这是当年盈利下降的主要驱动因素之一。一部分减值损失来自于其作为长期股权投资持有的华夏幸福股权的估值。而中国人寿对远洋集团的长期股权投资在2022年计提人民币26亿元的减值损失。

非标投资

基建项目和商业不动产项目是保险公司资产组合中的非标投资最常见的底层资产。其中包括债权和股权投资计划、信托计划、资管产品和私募股权基金。此类投资往往规模较大，在保险公司前20大非标投资中占较大比例。单笔投资占保险公司股东权益的比例有时会超出10%，因此带来较高的集中度风险。其底层资产和交易结构的公开信息披露有限，因此也较难识别和量化对房地产行业的实际风险敞口。

尽管如此，多个缓解措施已经到位，其中包括对保险公司的房地产投资进行更严格的监管和监督，从而控制这一资产