信托公司大举布局住房租赁业务背后，体现出国家层面近几年已持续在支持推动住房租赁产业的发展。

房地产信托业务转型重压之下，监管鼓励支持的住房租赁产业或成为信托公司新的业务增长点。

工商资料显示，3月31日，建信信托旗下新增设立一家名为“重庆兴悦公寓租赁”的全资子公司。几天之前，建信信托刚刚与广州金融控股集团有限公司签署战略合作协议，双方拟组建总规模为1000亿元的城市更新股权投资基金，以股权投资方式支持三旧改造、保障性租赁住房等城市更新重点项目。

《中国经营报》记者注意到，不仅仅是建信信托，2022年以来，中建投信托、中铁信托、中信信托等多家信托公司也在住房租赁市场有较大布局动作。

受访业内人士向记者表示，信托进入住房租赁市场是受监管鼓励引导以及巨大市场潜力双重影响，因此在业务合规性和展业空间方面都不存在太大的障碍。但考虑到当前房地产市场风险相对较高，所以在风险控制方面还是需要更加审慎，信托公司应严格筛选项目区位和交易对手。

房地产信托业务新增长点

具有稳定持续现金流的不动产资管业务，可能会是信托行业转型的重要方向。

记者注意到，建信信托此前在住房租赁市场进行了一系列布局。比如，根据建信信托发布的消息，2022年8月，国内首批租赁住房公募REITs落地，建信信托以自有资金参与了首批租赁住房公募REITs的战略投资，成为市场上唯一一家获得全部三单战投资格的投资机构，总规模7800余万元，位居市场榜首。工商资料显示，2022年10月，建信信托旗下还设立了一家名为“建信住房租赁私募基金管理”的私募基金公司，该公司成立仅仅半年左右时间，就已对外投资了十余家企业。

就大力布局住房租赁业务的原因，建信信托相关负责人向记者表示，主要出于三方面考虑：一是住房租赁投资业务作为不动产投资的品类，随着无风险利率的降低、REITs退出通道的打通，其商业逻辑有望加速形成，这是资管机构可以提前布局的赛道;二是建信信托在建行三大战略的指引下，积累了大量长租行业的经验和认知;三是建信信托庞大的机构客户、家族信托客户及其对于长期、稳定现金流的配置需求成为了业务发展的重要支撑。

此外，3月24日，中信信托发布消息称，中信信托作为受托人的首单保障性租赁住房融资项目成功落地实施。2022年9月，中铁信托发布消息称，2022年上半年，为多个保障性租赁住房项目提供金融服务，惠及群众10000余户。根据中建投信托方面的消息，2022年4月，中建投信托与华润置地有巢签署战略合作协议，双方计划在租赁住房项目投资、运营管理、金融服务等领域开展全方面、多层次合作。

就目前在住房租赁市场的布局，中建投信托相关负责人在接受记者采访时表示，“根据研究，参与国内住房租赁市场的机构主要存在着以房地产开发企业(如华润有巢、万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉瓴寓)、专业长租公寓管理机构(如自如、YOU+、V领地)和地方国企(如上海地产、上海建工、张江集团、深圳安居、厦门安居)为代表的三类市场主体。目前，中建投信托与各类机构都有合作，共同探索在开发建设、改造、稳定运营等类别资产的业务机会。”

根据银河证券测算，“十四五”期间，全国70大中城市预计建设保障性租赁住房总套数1041万套，预计总投资额超过2万亿元。

“具有稳定持续现金流的不动产资管业务，可能会是信托行业转型的重要方向。”就信托行业在住房租赁市场的展业空间，上述建信信托相关负责人直言。

中建投信托上述相关负责人也向记者表示，住房租赁市场足够大，给了信托行业转型非常大的想想空间。根据世邦魏理仕统计，截至2022年上半年，国内主要集中式住房租赁项目开业房源达到95万套，但这一数量与中国庞大的住房人口相比仍差距甚远。根据《2020年中国人口普查年鉴》，目前中国城镇家庭住房人口约占18%，需要接近6000万套租赁住房，也就是说现有的集中式项目渗透率不到2%，与海外成熟市场50%以上的渗透率相比潜力巨大。世邦魏理仕预计，到2030年，全国租赁住房需求规模将达到9700万套，而集中式项目按照12%的渗透率推测，至2030年前还有约1100万套、至少700亿元的新增投资需求。信托行业可以充分发挥其在不动产领域的专业能力和资源储备，深耕住房租赁业务。

“与传统的商品住宅开发相比，在央行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》(以下简称‘17条’)等政策支持下，住房租赁领域的融资政策更为宽松，市场规模也有望进入快速上升通道，对于传统房企来说是积极谋求转型发展的重要选择方向。”近日，中诚信托投资研究部韩鸣飞撰文表示。

根据中国信托业协会披露的数据，截至2022年四季度末，投向房地产的资金信托余额为1.22万亿元，同比下降30.52%，降幅超过三成。

多模式全方位参与

目前信托公司参与住房租赁业务的主要形式，包括债权融资模式、股权投资模式等。

政策加持及巨大市场机遇面前，信托公司可以发挥信托制度优势，多层次参与住房租赁市场。从目前信托公司参与住房租赁业务的主要形式来看，包括