从记者采访的情况来看，业内观点认为，本轮提前还贷潮有一部分季节性的因素，另一部分则在于居民和银行暂时难以找到更为优质的高息资产。

房贷利率进入3字头时代，在6%以上“高位站岗”的购房者开始用提前还贷的方式进行自救，有关存量房贷利率调降的呼声也是日益渐隆。

房贷利率由5年期LPR和银行加点两部分组成，实际上，针对存量房贷利率调降的呼吁一直集中在银行的加点部分，因为挂钩5年期LPR的部分在今年的重定价周期之后会自动下调。经历了2022年三次共35个基点的下调后，5年期LPR已由2021年年底的4.65%降至4.3%。

相较于5年期LPR的浮动调整，银行加点部分的“一锤子买卖”让早期的购房者很不甘心，毕竟当下许多城市的首套房贷利率不仅银行加点为零，甚至可以突破商业性个人住房贷款利率下限(LPR-20BP)。然而，心理的不平衡并不能改变房贷合同对双方的法律约束力，按照合同履行还款义务也是遵守契约精神的体现。

如果追根溯源，房地产市场风向的快速变化是提前还贷潮的重要导火索之一。1月5日，央行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，明确新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

文件一出，全国各地再度掀起了一轮房贷“降息潮”。据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至今年1月30日，中国至少有30城下调首套房贷款利率下限，其中最低降至3.7%。30个城市中，除兰州外，其余29个城市房贷利率均已进入“3时代”。

以郑州为例，今年1月底郑州部分银行率先将首套房贷利率由4.1%下调至3.8%，而2021年郑州的首套房贷利率曾经高达6.125%，2%以上的利差意味着百万房贷月供可能多出1200元。

为此，有关存量房贷利率下调的呼声源源不断，各地政府留言板上也频现相关建言。然而，不似烂尾楼停贷事件发酵后银行和监管部门的迅速回应，涉及这一话题的官方表态很少，甚至还有大行个人信贷部员工被要求对外部三缄其口，禁止谈论存量房贷和提前还贷有关的话题。

一位大行人士向记者透露，该行负责个人住房信贷的相关同事全都收到通知，禁止对外发表任何观点。

“高位站岗”者的无奈自救银行可以保持沉默，但购房者的月供不能停止。在房贷合同的约束下，即便是“利率高位站岗”，为了维护征信也要按时还贷。当然，购房者也不可能就此放弃，毕竟如果能想办法省下这笔差价，就能增加家庭的生活开支。

购房者想出来的一大应对方式是提前还贷。既然利差已成既定事实，干脆提前还掉一些本金，也就省下了对应的利息。然而，银行方面配合意愿明显不足，排队数月、没有额度、要交违约金是近期计划提前还贷的购房者常遇到的烦心事。

至于提前还贷的资金来源，记者采访的银行和地产行业人士认为，其中一部分的确是春节年终奖发放后借款人的自有资金，另一部分则很有可能是本应服务中小企业或个体工商户的经营贷流向了居民提前还房贷的渠道，还有一部分可能是去年11月债市大跌后从理财市场流出的资金。

央行近日发布的《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点;2022年末，本外币住户经营性贷款余额18.9万亿元，同比增长16.5%，比三季度末高0.4个百分点，比上年末低2.6个百分点。

“利差太大，即使知道经营贷流入楼市不合规，只要查得不严，也会有人参与。”一位地产人士向记者直言。据了解，目前多家银行个人经营贷年化利率已低至3.5%以下。

一位大行资深个人信贷人士也向记者透露，从一线的反馈来看，的确有中介以经营贷或者消费贷的名义诱导客户置换原来的房贷，对此他呼吁客户一定要注意相关风险。一方面经营贷和消费贷流入楼市是监管严令禁止的，一经发现可能会有抽贷和个人征信受损的相关风险;另一方面房贷的期限远比经营贷要长，客户可能还会面临期限错配和资金管理方面的风险。

实际上，用经营贷置换房贷早已不是什么新鲜事，近期再度卷土重来的主要原因还是其与个人住房贷款利率之间出现较大的利差，为资金违规流入楼市提供了套利空间。

“下调存量房贷利率有利于降低居民住房消费负担、解决消费者扎堆提前还贷、提前还贷难、违规转贷等一系列问题。”知名经济学家任泽平近日撰文表示，降低存量房贷利率是解决提前还贷潮的一大关键。

15年前存量房贷打折始末关于存量房贷利率下调的讨论始于去年5月。当时央行、银保监会联合发文调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限至LPR-20BP，引发了有关存量房贷利率下调的呼声。

如今政策再度向前一步，部分城市首套住房商业性个人住房贷款利率下限甚至已经取消，有关存量房贷利率能否下调的讨论再度潮起。

在报道相关话题时，媒体常常引用2008年存量房贷利率打七折的先例。然而当时的情景是否具有可复制性，则又是一个值得探讨的话题。

记者梳理当年的报道发现，当时的存量房贷利率打折也并非一蹴而就。另外，在中国房贷30年的进化史上，提