“最近我们在研究推出另外几项结构性工具，主要重点支持房地产市场平稳运行，包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民企债券融资支持工具等，届时出台后我们会另外再作一些详细披露和发布。”1月13日，在国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜介绍。
连日来，房地产政策利好不断。10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会。座谈会上，第一财经获悉，为有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债情况，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》（下称“行动方案”）。行动方案从资产、负债、权益、预期四个方面，重点推进21项工作任务，既包括一些已出台政策的落实，也包括一些新增政策。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，金融支持房地产的四大政策方向更加明晰：需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策。
改善优质房企资产负债表
从行动方案具体内容来看，在资产端，通过优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，稳定房地产销售，压实企业瘦身自救责任，着力改善优质房企经营性现金流。支持刚性和改善性住房需求，加快新增保交楼专项借款投放，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，设立全国性资产管理公司专项再贷款，设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，一系列措施正在加速推进。
负债端，在风险可控和保障债权安全的前提下，从存量和增量入手，加大贷款、债券、资管等多渠道融资支持力度，保持优质房企融资性现金流稳定。
权益端，支持优质房企通过股权融资措施充实资本，降低财务杠杆，提升抗风险能力。
在房地产市场的预期提升方面，明确要树立优质房企正面形象，保障商品房交房时间和质量，提升房企财务报表和信息披露质量，改善市场预期，重塑行业信心。
邹澜在发布会上表示，行动方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面共21项工作任务，综合施策，改善优质房企现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。这些任务中既包括抓好已经出台政策的落实，也包括设立全国性资产管理公司专项再贷款、设立住房租赁贷款支持计划等一系列新举措。
在明确优质房企的基本条件同时，行动方案表示没有具体名单，金融机构可自主把握。目前看与国有大行等主流银行签订意向授信协议的地产企业，大多可归为优质地产企业。业内还认为，没有具体名单，意味着对支持企业的范围也在扩大。
中指研究院企业研究总监刘水认为，行动方案的制定，表明管理部门对防范化解优质头部房企风险，进行更加系统性、全局性的解决。“资产激活，有效提升房企经营性和融资性现金流。负债接续，缓解流动性紧张局面。权益补充，优化资产负债结构，降低杠杆率。预期提升，将修复行业信心。”
“三线四档”将调整
尤其引人注目的是，行动方案明确要完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。
所谓“三线四档”，即2020年8月住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，会上提出三个监管要求：剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。
根据“三道红线”踩线条数，房企被分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，绿档位置的房企，有息负债年增幅也不得超过15%。
按照监管要求，从2021年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期；到2023年6月底，试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
自此，降档降速、减债减负成为房企经营的主旋律。在这股降杠杆大潮中，许多房企通过减少借债、控制拿地等措施优化资产负债表，直到2021年整个行业的杠杆率大体上呈下降趋势。但2022年以来，受疫情反复、断供等因素影响，房企销售大幅下滑，回款及现金持有下滑明显，“踩线”房企有扩容趋势。
据克而瑞统计，从样本房企分档情况看，自2021年中期起，踩线房企数量明显增多，绿档房企2022年上半年占比从年初的42%下降至32%；而黄、橙、红三档房企占比均有抬升，其中红档房企更是逐年占比上升，从2021年中的7%不断提升至2022年中的17%。
同时，存在金融机构的过度收缩问题。部分金融机构将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。
去年已开始出现微调“三道红线”的业内建议。比如人民银行调查统计司原司长盛松成曾于去年4月建议，在不改变去杠杆政策目标下，适当延长去杠杆周期，包括适当调整三道红线和贷款集中度考核要求，为行业应对疫情争取时间。
去年年初曾有市场消息称，银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。不过，“三线四档”仍是金
