核心观点：

近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，我们点评如下：

目前，各地新发放首套房贷利率正常下限为5年期LPR减点20BP（目前5年期LPR为4.3%。9月份全市场新发按揭利率为4.34%），根据首套住房贷款利率政策动态调整机制规定，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。若评估期内新建商品住宅销售价格环比及同比连续3个月下行，则可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，地方政府可因城施策，自行决定下一季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。对于采取阶段性下调或取消策略的城市，若后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，则应于下一季度恢复执行首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

首套住房贷款利率政策动态调整机制为前期阶段性政策的延续。2022年9月29日，央行与银保监会曾发布阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。当前提出首套住房贷款利率政策动态调整机制，则是将前期阶段性政策升级为支持房地产市场平稳运行的长效机制，主要由于年末疫情和地产政策陆续优化后，进一步落地见效还需时间，经济仍处于复苏观察期，房地产市场需求回暖仍需相关配套政策支持。

政策影响：因城施策更自由，银行息差更稳定。动态调整机制将首套房贷利率和当地房价表现关联起来，并内嵌负反馈机制，房价连续下跌，首套房利率下限可取消，一旦房价回归上涨，房贷利率下限约束回归。

这一动态调整机制有两个好处，一方面给因城施策更多自由，对于地产低迷城市可以定向降息更多，而对于地产热度不低的城市减少降息，降低房价的波动性，提高银行地产相关的资产质量稳定性。另一方面，这一机制放开新增首套房贷利率加点下限约束，解开了房贷利率和LPR及MLF利率之间关联，既实现新增房贷利率下降稳地产的政策目标，又避免存量贷款利率大幅调整，有助于银行息差的稳定。

投资建议：本次政策一方面利好银行资产质量，另一方面有助银行息差稳定。近期稳地产政策加码和防疫政策优化，经济开始复苏，实体流动性循环将逐步改善，银行板块超额收益继续，建议保持积极关注。

风险提示：（1）疫情反复超预期；（2）经济增长超预期下滑；（3）资产质量大幅恶化；（4）政策调控超预期。