近期，针对不法分子用“以房养老”等名义进行虚假宣传，银保监会发布提示称，其实质是非法吸收社会资金，扰乱金融秩序，侵害消费者合法权益。

《中国经营报》记者了解到，“以房养老”诈骗，往往通过诱导业主抵押房产，并包装成经营贷等形式从银行等机构借款。其中，诈骗平台多与渠道方合作，由渠道方开展业务包装工作及借贷工作，从银行方获取资金。此外，部分银行人士与渠道方串通的情况亦或存在。

多位业内人士告诉记者，银行卷入“以房养老”骗局，或将面临抵押房产难以执行风险及声誉风险等。近年来，民间机构操作的“以房养老”骗局层出不穷，银行机构应加强渠道方提供客户的审核工作，做好贷款三查，防止涉足骗局卷入纠纷。

银行机构作为资方卷入

据悉，正规的“以房养老”是指老年人住房反向抵押养老保险，即将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险。拥有房屋完全合法产权的老年人将房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人(保险公司)同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

银保监会指出，不法分子所谓的“以房养老”风险极高，且暗藏陷阱。从模式上看，不法分子以国家政策名义掩盖非法集资的本质，打着“以房养老”、有高收益回报等旗号诱骗老年人办理房产抵押，再把借来的钱拿去买其所推荐的理财产品。这种“抵押-借贷-理财”方式操作流程多、参与主体乱、投资风险高，本就不符合绝大多数老年人的风险承受能力。且所谓“理财产品”很可能是虚假的，借来的钱最终还是到了非法机构口袋。

张颖(化名)曾卷入“以房养老”诈骗案中，她表示，此类事件一般涉及业主、诈骗平台、渠道公司、公证处和资方5个主体。业主被诈骗平台和渠道公司包装为名义借款人，从银行等机构通过抵押房产等方式获取资金，最终被平台使用。

据记者不完全统计，自2020年至今，中国裁判文书网已公示近20起卷入“以房养老”的业主与银行机构间纠纷，其中包括多家股份行及城商行。

而从结果来看，银行追款一般存难。举例来说，某股份行北京分行起诉贾某兰，要求其偿还借款本金610万元及相关利息，要求对贾某兰名下两处位于北京的房产进行折价拍卖，变卖价款优先受偿。

贾某兰等人在诉讼中辩称，本案所涉及的借款是北京永信和盛养老服务有限公司(以下简称“永信公司”)以“以房养老”为名，向银行借款，并将其名下的两处房屋进行抵押，贾某兰办贷款的过程皆是永信公司帮助办理，贾某兰并无借款的意思表示，现已向公安机关报案，并已立案。

北京市西城区人民法院经审查认为，北京市公安局东城分局现已对永信公司涉嫌集资诈骗一案受理，故本案不属于经济纠纷案件，而有经济犯罪嫌疑，驳回银行起诉。

加强中介渠道审核

据了解，“以房养老”模式正式起步于2013年。这一年，国务院对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。相关部门表示，中国将逐步试点开展老年人住房反向抵押养老保险。

记者采访多位业内人士了解到，银行机构和保险公司都曾做过“以房养老”产品，银行方面主要是让有资金需求的老人将持有房产抵押给银行，然后银行按期给房主发放款项，银行最终以抵押房产变现回款。实际上，该类产品银行操作并不多见，属于创新类产品，市场则对该类金融服务缺乏热情。

中国人民大学财政金融学院教授何平表示：“以房养老金融产品在我国并不受欢迎，第一个原因是该类产品运作时间较长，存在较大的变动性，银行等金融机构推广此类产品的意愿有限;第二个原因是中国人的思维影响，老年人更倾向于将房产交给子女，而不是通过金融化交给机构，所以市场需求有限。”

一位华南地区国有银行人士告诉记者：“我行并没有推广过此类产品，因为风险把控十分复杂、涉及资产价格变动、通货膨胀影响等多个因素。首先，以房养老类产品不是静态概念，房产价格变动幅度可能很大;其次，我国房产资产相对固化，并不是流动非常自由的资产，金融化后设计稍有不当，可能会引发一系列问题。”

正规渠道开展不顺，但一些民间机构却通过高利率等手段，推出“以房养老”项目，引诱不少业主参与其中。另据记者了解，之所以部分银行卷入该类事件，渠道方是重要因素。

张颖告诉记者，“以房养老”诈骗各环节中，渠道方是关键角色。比如通过渠道方运作，部分业主能够符合借款人条件，并在未与出资方见面的情况下被确定贷款利率，进而由担保人巧妙变为借款人。部分地方公证处在单方到场的情况下，可完成执行公证甚至是全权委托公证，出资方亦能够较容易通过审核。期间，渠道费一般由诈骗平台支付。

有业内人士告诉记者，银行人员开展业务，中介渠道较为重要，其知晓对接银行的要求及客户情况并提供信息对接等服务，但渠道方并非全部正规，在利益驱使下存在掩盖实情的可能，该类情况也并不少见。对于银行人员来说，此类业务既是业绩增长点，但把控不好亦是风险点之一。