2月17日，国家邮政局公布2022年1月邮政行业运行情况。1月份，全国快递服务企业业务量完成87.7亿件，同比增长3.3%。

回顾2021年，即使受到全球疫情影响，当年全国快递服务企业业务量累计依然完成1083亿件，同比增长29.9%。快递业务服务量保持高速增长，作为重要配套设施的物流地产近年来也发展迅速。

戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊在接受《中国经营报》记者采访时介绍，2021年全国高标库(即高标准仓库)总体供应量比前一年依然有近18%的增加，这说明投资者仍然看好中长期中国的高端物流地产市场，并着力布局。

但也有业内人士认为，目前一线城市之外的物流地产市场已经过剩，大扩张时代已经结束，行业版图不会有太大的改变。

迎新机遇

物流地产，是投资商根据物流企业客户需要，选择合适地点，所投资和建设的物流设施。物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等均属于物流地产范畴。

戴德梁行数据显示，相较于2020年，2021年全国高标库的平均租金有3.2%的回落，这样的回落基本发生在全国各个主要市场中，其中华北和西南市场的跌幅较大，都超过5%，华东市场下跌最小，仅为1.35%。但同时全国高标库总体供应量仍然有近18%的增加。

苏智渊对此分析称，供应量持续增加，这说明投资者仍然看好中长期中国的高端物流地产市场，并着力布局。物流地产作为在过去几年内疫情影响下投资市场仍然看好的产品，确实承受了很大的压力，这样的压力来自于对这个市场方向的不同判断。

记者了解到，在过去很长一段时间里，物流地产面临去化压力。有业内人士透露，因物流用地价格低，税收少，对地方政府财政贡献有限，所以在土地出让上也没有优势。

但在疫情影响下，社会对食品安全的重视度提升，物流行业也发生了变化。仲量联行数据显示，在高标库新增需求方面，线上生鲜消费习惯养成，并走向长期化。在2020年生鲜电商的高标库新租、扩租需求占总需求的比例仅为12%，到2021年时这个比例已经上升到了21%，增速很快。

已布局物流地产多年的万科在其2020年财报中也提到，生鲜新零售的加速涌现和连锁餐饮消费的不断恢复，推动冷链市场需求持续释放。

“疫情对物流地产行业总体是有明显推进作用的，这主要体现在疫情改变了人们的生活习惯，直接推进了电子商务、社区团购和生鲜冷链的发展，其中我们明显看到冷链行业在过去两年内的迅猛发展，冷链物业设施的产品标准正在有效助推一些大型线上购物和大型商超的生鲜配送效率，同时，冷链+央厨的模式已经开始成为趋势。”苏智渊指出，国际经济环境的不明朗对中国制造业的影响较大，进而反过来对物流地产会产业一定影响。

对此，从事相关行业多年的中城仓储董事长周建成也感同身受：“在物流地产行业，接下来自动化仓库、冷链仓库、自存仓需求相对会更多。”他同时认为，疫情对实体经济影响较大，对线上交易影响相对较小，而物流地产与线上经济联系更加密切。线上经济增速下降，决定了物流地产大扩张时代已经结束了。

“而且物流用地长期以来在不同城市都是显著分化的，一线城市非常稀缺，基本属于带有一定垄断性质的稀缺资源。剩下的绝大多数城市都处于过剩状态。”周建成坦言。

“我个人也不认为2021年的租金下跌是所谓的市场拐点，反而这对于一直以来高歌猛进的高标库市场是一件好事，市场可以利用这个契机把因为过去几年过大的关注度导致的市场泡沫做一定的挤出，这从2021年的几个大宗物流地产交易就可以一窥全豹。”苏智渊表示。

可以看到，近年来物流逐渐成为各类政策的高频词。2021年9月发布的《“十四五”推进西部陆海新通道高质量建设实施方案》中提出，强化成渝地区双城经济圈与北部湾城市群战略联动，加快基础设施建设，创新运营组织模式，优化交通物流结构;2021年7月发布《国家物流枢纽网络建设实施方案(2021-2025年)》提出，将稳步推进120个左右国家物流枢纽布局建设，支持城市群内国家物流枢纽共建共享共用和一体化衔接。

此外，冷链物流也成为了未来重点发展方向。2021年12月13日国务院办公厅发布《“十四五”冷链物流发展规划》，到2025年将布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地;此外还鼓励拓展冷链物流企业投融资渠道，鼓励冷链物流企业通过兼并重组、战略合作等方式优化整合资源，提升市场集中度。

传统房企试水

从2021年下半年开始，全国范围内的住宅地产市场遇冷，同时，物流地产则持续受到传统地产企业的关注。

事实上，近年来入场物流地产的房企不在少数。如上文提到的万科，早在2014年就成立了物流地产事业部，2015年万科正式进军物流地产，推出全新品牌“万纬”物流。根据万纬物流官网数据，到目前，万纬物流已经布局全国46个城市，仓储项目151个，仓储规模达1100万平方米以上，其中冷链物流园36个。

万科对万纬物流持续增加的投资，可以看出万科对这条赛道的重视。2020年6月28日，万科董事会通过了《关于向全资子公司万科物流增资的议案》，同意将万科持有的对万纬物流及其下属公司的180亿债权