一笔债券的如期偿还，这样一件放在平常很理所当然的事情，近期却被资本市场当作了利好信息。
日前，万科集团发布公告称，3月11日到期的一笔美元债，已将约6.5亿美元存入指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。当日，万科多只债券大幅反弹，其中“20万科08”上涨23.11%，“22万科06”上涨15.97%，盘中一度涨超20%触发临时停牌，“21万科02”上涨12.92%。
资本市场快速反应的背景是，外界近期对于万科能否顺利偿债的担忧。3月初，有传闻称，万科试图寻求部分债务展期，受此消息拖累，3月4日，万科多只债券下跌，有债券跌幅超36%，万科AH股则分别跌超4%和7%，该情绪同时带动整个A股房地产板块下跌约2.5%。
短短4天，万科股债价格的涨跌犹如过山车，而这也侧面反映了资本市场摇摆不定的焦虑情绪。自2021年下半年花样年推翻房企债务违约第一块多米诺骨牌以来，房企的流动性危机在地产行业内传导，从规模房企到头部房企、优质房企，直至2023年下半年的碧桂园、远洋也相继宣布启动债务重组。如今，在资本市场依然坚持偿债的房企所剩寥寥。在这一时期，混合所有制房企万科、金地也曾多次遭遇股债下跌，引发市场普遍担忧，最终因自身经营相对稳健，且得到来自国资股东的支持而屡屡化险为夷。
然而，房地产销售的持续下滑，仍旧在不断透支着房地产企业的自有资金，对于万科、金地这样的房企而言，危机并没有解除。根据第一财经初步统计，未来一年内，万科有接近4成的存续债券到期，需要准备326亿元的资金来偿还到期债务，金地则有超过7成的债务到期，需要准备偿还的资金约158亿元。如若楼市销售不能快速回升，如若股债融资功能不能恢复，抑或是没有金融机构的特殊支持，这些被视作“地产最后一道防线”的房企，将继续面临随时“违约”的巨大压力。
有多少债?
Wind数据显示，截至3月4日，万科的境内外存续债券共75只，债券余额合计约872亿元，从到期情况来看，万科一年内到期的债券就有45只，余额合计约为326亿元，占所有存续债券余额的37%。今年上半年，万科有16只债券陆续到期，应偿还债券金额约150亿元。
此外，万科还有一部分非传统融资债务。根据万科2023年第四期中期票据募集说明书，截至2022年年末，万科向银行、信托等金融机构借款有十笔，合计总金额超过200亿元。其中，有一笔需要在未来一年内偿还，借款方为新华资产管理股份有限公司，金额26.25亿元，借款终止日为2024年12月25日。
从偿债能力来看，根据万科最新的公开数据，截至2023年9月底，其货币资金为1037亿元，较2022年同期的1372亿元减少24%，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍。
但有业内人士曾对第一财经表示，房企账上的货币资金多数为监管账号内用于“保交付”的资金，存在受限的情况，通常不能被集团抽调用于偿债。因此，面对密集到期的债务，房企通常只能选择出售有价值的资产，这是最快速和便捷的方式。此前，曾有多家房企采用过类似的操作，比如雅居乐，就曾经在2022年前大量出售资产和项目，顺利渡过偿债高峰期。
公开信息显示，去年下半年以来，万科已陆续出售了广州天河万科广场、悦榕庄酒店的股权、上海七宝万科广场50%的股权，共回笼资金约37亿元。2022年，上海七宝万科广场是万科集团旗下营收排名第一的商业项目。
目前，万科手里还有不少物业资产可以出售回笼资金。根据万科集团的年度报告，截至2022年年末，其包括酒店、房屋、建筑物在内的固定资产，以及投资性房地产的账面价值合计为1124亿元，剔除用于银行借款抵押的资产外，未受限的部分约为1013亿元。
另外近期流传的一份未经证实的万科会议纪要显示，万科集团手里的商业物业、物流地产估值共900亿元左右，因为低能级城市的物业资产比较难出手，预计万科手里一线城市的商业物业，以及一些优质的物流地产项目，卖掉能回笼300亿元的资金。此外，万科持有万物云、万科海外等股票，持股比例对应市值130亿，可以通过二级市场出售，回笼资金约80亿元。目前，万科最终会将资产出让筹集资金，抑或是获得金融机构的特殊支持，目前还不得而知。
与万科也相似，金地也将在未来一年内面临不小的债务压力。
据Wind数据，截至3月4日，金地集团境内外存续的债券共15只，债券余额约为210亿元;一年内到期的债券有9只，余额合计158亿元，占所有债券余额的比例超过7成。也就是说，接下来一年时间，金地将偿还规模超过7成的债务。
短期来看，今年上半年，金地就有5只债券到期，涉及金额76亿元。其中有三只债券将在3月到期，包括“21金地MTN002”“16金地02”“21金地MTN003”，涉及金额达到41亿元，5月、6月分别有一笔20亿元、15亿元的债券到期。
如同万科一般，仅从账面资金来看，金地足以覆盖未来一年内的到期债务，截至2023年9月，金地手中的货币资金为338亿元。此外，截至2022年年末，其在北京、深圳、上海等城市拥有的投资性房地产、固定资产账面价值合计约为263亿元。但货币资金以及物业项目受限的情况，金地未公布，因此是否能够按时偿还债务，仍不得而知。
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